“如果有一天我不得不离去，我希望人们把我埋在这里，在这儿我能感觉到我的存在，在这儿有太多让我眷恋的东西”。“这里”是北京，是即使“厚德载雾”，也让很多人心甘情愿留下来为之奋斗的北京。

然而对于这些北漂来说，在北京拥有一套安身立命的房子的代价已经越来越高。“刚需归自住，顶豪遍地跑，中端受挤压”，已经成为市场对于北京楼市看法的共识。

根据北京中原地产的统计数据，豪宅化成为市场新常态，这一年北京豪宅成交占比明显增加，总价1000万+、单价10万+的物业签约均创造了历史纪录。即使从整体商品房住宅签约看，单套平均价格也已经达到了370万元。

而这种现象在2016年只会更显严重，因为在面粉市场上，今年仅成交住宅用地50宗，创近3年新低。这50宗宅地当中，剔除配建之后，纯商品住宅的实际楼面价低于10000元/平方米的仅9宗，楼面价10000-30000元/平方米之间的有15宗，而实际楼面价超过30000元/平方米则多达26宗，占比高达52%。

面粉贵过面包已经成为北京拍地时司空见惯的现象，而这些昂贵的地价，最终还是置业者在未来的日子买单。中原地产首席分析师张大伟表示，按照今年一些区域拍出的地王楼面价，未来周边房价至少要上涨100%。

通州、朝阳、门头沟……似乎每一个地区的市场在即将过去的2015年，都有着精彩跌宕的脉络，而丰台无疑是高潮最多迭起，肾上腺素飙升最多的地区。这个曾经发展缓慢的南部区域，终于在2015年迎来楼市的新篇章。而丰台什么样，北京就是什么样。

榜单

2015年销售排行榜，位列前十的开发商万科、首开、绿地、远洋、融创、保利、中海、华润、龙湖与泰禾，每家企业都有一段与豪宅有关的故事。

除了保利、中海、华润、龙湖、泰禾等一直以中高端产品为主的企业外，以前没有涉足过豪宅领域的开发商也在这股风气下跃跃欲试。

榜首万科虽然一直以刚需产品为主，但其收购而来的北河沿甲柒拾柒号因其紧邻故宫的优势地理位置而成为北京顶豪的一大代表。除此之外，万科今年也以观承别墅向高端别墅领域进行探索。

榜眼首开在跟龙湖、保利、华润等诸多拥有豪宅开发经验的企业多次合作后，也于今年操盘了首个高端别墅项目首开·琅樾。首开称该项目年内共实现销售25亿元。

地王

据观点地产新媒体了解，2015年北京共出让109宗土地，相比去年减少了32宗。出让地块的建设用地面积合计706.8万平方米，规划建筑面积1511.5万平方米，同比分别减少25%、9%，这一土地成交量也创造了近8年的新低。中原地产统计，土地市场年内共揽金1983.53亿元，刷新去年1916.9亿元的最高纪录。

亚豪机构的数据显示，今年北京地市仅供应了45宗住宅用地，除4宗在五环以内，其余41宗的23宗位于五环至六环之间，还有18宗地处六环以外。六环外的住宅用地供应占到总量的4成，这一比重创新4年新高。

中原地产首席分析师张大伟则分析称，在今年26宗楼面价突破3万+的地块中，商品房住宅用地为22宗。而北京历史居住类地块楼面价超过3万的合计为44宗，2015年出现的22宗相当于之前历史总和。

更为重要的是，从位置分布看，2015年的分布明显更加外延，六环外都出现了3万+地块分布。其中，北京城建于11月16日摘下的顺义区仁和镇SY00-0005-6001等地块，楼面价3.4万，刷新区域单价。而该区域在售项目均价保持在19000至23000元/平方米。

许久没在北京土地市场露面的绿城，也在大股东中交以及财阀平安的加持下，于11月18日在六环外的门头沟造出地王，楼面价达3.32万元/平方米。

不过要谈起地王，丰台地区无疑引领风骚。据观点地产新媒体初步统计，在2015年的土拍中，丰台地区合共成交土地14宗，总土地金高达623.65亿元，占北京年内土地总成交额的三成以上。

更为重要的是，在14宗已成交的土地中，包括2015年北京总价地王前三甲：86.25亿元的白盆窑地块、85.95元的丰台南苑A地块、83.4亿元的南苑B地块，以及北京楼面价单价地王，单价7.4万元/平方米的丰台樊家村地块。其中7宗住宅用地楼面价均超过3万元/平方米，平均楼面价高达5万元/平方米。

作为最早被联合体攻入的地区，今年北京土地市场引起轩然大波的三起退地事件，有两起发生于丰台地区。

11月19日，由于土地的最终价格超过了预算，华润置地和招商局置地决定退出此前和华侨城联合在北京83.4亿元拿下的历史上总价第三高的南苑B地块；而于10月份携手中国金茂首入北京市区的碧桂园，也在思量再三后，从丰台两宗商业金融用地中退出。

另外一个值得注意的现象是，入驻丰台的企业较为集中。以联合体形式抢地入局的企业包括华润、招商、华侨城、平安、方兴、中铁建、中铁置业、葛洲坝、金融街、万达、中粮、天恒等企业。其中华润除却退出的那一宗土地，还同时插足该区域的另外三宗宅地，包括白盆窑地王。“金主”平安与招商亦是以联合体中一员的角色出现在三宗土地的股东名单中。

顶豪

地价疯涨的母体里孕育的是北京楼市的豪宅体质。

据中原地产首席分析师张大伟统计，2015年北京单价10万+豪宅成交237套，成交面积11.18万平方米，成交金额125.95亿元。而在过去几年最高时为2011年的28套，成交金额16.96亿元；由此可见，这个纪录相比过往年份可谓碾压性质的。

除了顶豪成交整体水涨船高，套总价过亿元的住宅成交数也在今年创下新的纪录。据观点地产新媒体了解，2015年单套过亿的项目有5套，均为独栋别墅。其中财富公馆以64233元/平方米单价成交一套，总价约31050万元；远洋LAVIE则包揽剩下三套，三套成交总价分别为23672万元、22000万元以及21596万元。

而在成交单价领域，万柳书院与融创北京壹号院包揽了北京2015年成交最高单价的前十纪录。其中，万柳书院以20.3万元/平方米刷新单价成交纪录。有意思的是，虽然没有成交纪录，老牌豪宅合生霄云路8号也在今年的顶豪东风中，喊出了空中四合院50万元/平方米的纪录。

张大伟认为，从土地供应看，北京市场未来还有10-20个项目按照地价预期将销售价格在10万左右，也就是50个顶豪项目。这些项目叠加2014年以来的多宗地王土地，整体入市的顶豪套数有望达到3000套以上。“明年价格预期变化最大的将是在7月集中出现地王的大兴，与10月集中出现地王的丰台。”

丰台区的顶豪在今年已经开始初露峥嵘。龙湖地产去年底以6万元/平方米拿下的丰台西局西宸原著，在今年实现了两次开盘，加上顺销期间的去化，该盘今年可以入账约27亿元。而受益于该项目的高售价，龙湖地产利润以及集团整体均价都得到提升。

与葛洲坝七万五地王一街之隔的懋源·钓云台也在12月份开盘销售。从套内面积来看，钓云台所有房源拟售单价均达到了10万以上，最低单价约为13万元/平方米，最高单价约为20万元/平方米。

在地价高企的客观因素下，“被豪宅化”成为北京市场谈论的热点。而豪宅的后续开发与消化也成为盘旋在北京市场上空的疑云。

据一位豪宅开发商介绍，目前在售的豪宅中，1000万至2000万之间是有市场需求的，也是豪宅中卖得最好的。而一个亿起的虽然难卖，但由于这种房源本来就稀少，因此找到对位的人群是有办法的。最难卖的就是4000万-5000万之间的顶豪，存在的位置很尴尬，是豪宅中最滞销的。明年单价十万以上楼盘纷纷入市，不出意外，会有大量的豪宅滞销，甚至烂尾。

政策

从全国层面来看，央行“下调住房贷款首付比例”的靴子于3月30日终于落下，购买第二套住房家庭在贷款未结清的情况下，由原来执行的首付6成或7成降至4成。虽然低于此前市场预期的首付5成，但相比2008年的首付2成、利率7折，央行信贷政策还保留了一定的调整弹性空间。

330新增针对二套信贷的松动，被市场认为是今年对北京市场影响最大的全国性政策。不过，因为限购政策依然严格，整体市场呈现了政策窗口期效应，未出现太明显的爆发时间点。在这样的背景下，不断和频繁的“微刺激”被看做是救市有效策略。

而在北京市级层面，今年楼市给出最大反应的是通州副中心的落定以及通州限购令。

今年上半年北京政府搬迁通州的传闻开始刺激楼市。统计数据显示，2015年1-6月，北京通州住宅签约量明显上涨，住宅签约达到了3947套，环比涨幅达到了21%，同比涨幅更是达到了65%。同时，成交均价也出现了明显的企稳上涨，库存数据明显下降。

及至7月11日，中共北京市委提出要聚焦通州，深化方案论证，加快市行政副中心建设后，通州市场犹如服下了一贴兴奋剂，2015年6月与7月，通州区商品住宅（不含保障房与自住房）连续两个月维持在2000套左右，这两个月的成交量甚至超过前5个月成交量之和。

8月14日晚22点，北京市住建委、通州区政府发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，决定在通州实施更严格的商品住房限购政策，提高区域购房门槛。新政于《通知》发布次日起执行，即8月15日起执行。

限购后首月，北京通州普通住宅成交套数相比7月大跌52%，连带北京全市商品房成交出现萎靡。近日，通州区住建委接受人大代表以及政协委员询问时提到，通州区域性的购房限购措施还将持续，目前尚无取消限购的时间表。

年底公布的积分落户管理办法征求意见稿，也引起了一波舆论小高潮。符合年龄、社保等5项条件的人，将有望凭借学历等10项指标换算出积分获得北京户口。

亚豪机构市场总监郭毅指出，北京十三五规划建议提出，北京将严控人口数量，到2020年，北京常住人口总量控制在2300万人以内，而2014年年底北京市常住人口已有2151.6万人，再加上每年新出生人口，意味着未来五年，818.7万外来常住人口中能够获得落户指标的将是凤毛麟角。

“叠加5个基础条件和10项指标，申请在北京落户的人需要有一份体面的工作，一套（至少）不错的房子，一个较高的职务，或者已经开始创业。这样的人，在北京奋斗多年之后往往身家不菲，追求有品质的生活方式，而他们在拥有北京户籍之后具备了新购房资格，正是当下豪宅们的目标客群。”

（来源：观点地产网）