地产切入金融创新
房企融资方面另一重要的变化是,随着国家持续推进金融创新,“大资管”时代即将到来的背景下,国内房地产相关的金融产品也迎来了新机遇。
房地产基金是地产与金融碰撞之下的直接产物。其中地产私募基金正借由2010年开始的房地产调控契机呈现快速扩张趋势。
中信建投研究报告显示,在2010年之前,国内人民币房地产基金仅有20多只、100亿左右的市场规模,至2014年共新募集基金69只、总募集规模超过974亿,中国人民币房地产基金市场拥有167家专业的基金管理机构,507只房地产私募基金,总管理资金规模超过4500亿元人民币,行业规模进一步扩大。从退出业绩来看,目前国内七成房地产基金的退出业绩高于15%,其中退出收益在15%-20%的基金占比最高,达到四成,而收益在50%以上的也达到了近一成,这一收益水平远高于全球同时期房地产基金退出平均水平。
21世纪经济报道记者通过近一年接触的地产基金人士发现,经历野蛮生长后,地产基金也逐渐显示出其理性的一面。从一致火热般投向开发企业而转为寻找房地产新的蓝海市场。比如,海外地产、产业地产以及商业办公楼改造等。从习惯于短平快的债权投资方式转为追求更长远稳定的股权投资。
此外,近年险资参与房企动作频繁,尤其最近宝能系增持万科股份的一系列操作进一步将险资与房企的微妙关系推向市场焦点。
苏雪晶认为,诸多因素导致险资如此青睐房企:保费快速增长,非标资产收益率下降等,低估值、高收益、股权分散都是推动因素。此外,险资与不动产之间期限诉求与收益诉求存在极高匹配度,在险资资金充沛、投向渐宽松、市场面临资产荒的环境下,房企无疑是最佳选择之一。
苏雪晶认为,从目前险资对房企投资的既有案例来看,并非浅尝辄止于股权投资进而享受红利,而出现越来越多的业务层面结合,凸显出金融+地产的资本优势以及产业链嫁接能力。自平安成为碧桂园第二大股东之后,其在一二线城市布局的意图明显增强;远洋地产也随大股东布局养老地产;人保也在商业保险、养老地产、投融资等多维度与恒大达成合作。
严跃进也认为,从国家目前对社会资本的关怀态度而言,鼓励包括险资在内的机构投资资金进入实体产业,应该是一个大方向。从近年政策动向看,2012年国家允许险资持有的房地产资产占其总资产比例的上限为15%,2014年这一比例上调至30%。预计政策上后续会在一个相对透明的信息公开发布基础上,鼓励险资入股房企。这个趋势应该会延续。
除了金融端和地产行业的接轨,更多房企也主动跨界金融,共享资管时代机遇。
一些房企在金融牌照布局方面时日已久。比如,泛海控股自2014年确立“房地产+金融+战略投资”战略,逐步向金控平台转型。2015年在原有证券、信托、期货的牌照基础上,通过收购民安财险加速保险牌照落地,并发起设立担保、基金、再保险、资管、互联网金融等业务子公司切入其他金融领域,海外投融资平台实力进一步增强,2015年公司境内金融产业计划投资累计超160亿元。
还有一些房企正在加速搭建金控平台,目前在稀缺性牌照上已有所斩获,其中代表是中天城投和绿地集团。中天城投在2014年确立大金融战略,2014年8月成立贵阳金控,短短一年多时间,公司在保险、证券等稀缺性牌照上取得突破,先后通过收购、发起设立等方式切入寿险、再保险、互联网保险领域;绿地集团在2011年就涉足金融产业,但旗下一直缺乏具有竞争力的金融牌照资产,而这一状况终于在今年迎来改变,在12月刚刚公布的定增预案中,公司公告拟收购及增资获取杭州工商信托20%股权。
还有一些房企在初步搭建金控平台。这类房企刚组建金控平台不久,多以参股形式布局多个金融产业,例如泰禾集团在今年4月成立泰禾金控(注册资本10亿元),5月出资1.5亿参与设立海峡人寿,之前也已较早参股布局银行、证券等领域。
(来源:21世纪经济报道)
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