豪宅高峰年
在偏远一些的新房和公司附近的二手房之间,在北京一家金融结构供职的宋莉(化名)和男友纠结了一阵,选择了前者。这意味着,她未来上班即便坐地铁也需要一个小时左右的时间,不仅如此,每平方米超过4万元的价格,买下130多平方米、总价近600万元的房子,对于这对年轻情侣而言,不是件轻松的事情。
宋莉选择的婚房位于南四环,属于丰台区。从前由于环境、医院学校配套等限制,南三环外的地段在北京是个相对的房价洼地,然而,今年丰台多宗地段入市,不少地块拍出的楼面价超过了周边二手房价格。宋莉告诉本报记者,当发现她有些犹豫时,楼盘置业顾问告诉她“旁边刚拍的那块的楼面价都到5万了,未来都是10万起价的豪宅”。这句话让宋莉下定了决心:买下这个未来将被豪宅包围的中高端楼盘。
2015年毫无疑问是北京豪宅入市高峰年。来自伟业我爱我家市场研究院的报告称,受2015年成交高价地影响,五环内泛豪宅化基本形成,也将从统计结构上提升北京整体住宅价格水平。如果剔除2015年新入市的高端豪宅对房价的影响,如万柳书院、北京壹号院、使馆壹号院、西宸原著、中粮瑞府等顶豪项目统计结构上的影响,2015年新房成交均价为2.68万元/平方米,同比上涨8.6%。
从北京住宅库存来看,在2015年市场供需基本平稳态势下,北京市场库存基本保持2014年高位,去库存压力尚大。与此同时,北京的豪宅库存也不容小觑。胡景晖对记者指出,前几年政策限制致使北京豪宅的原有库存压力较大,如今政策放开、供给释放,明年豪宅将集中入市,供应量巨大;而目前的改善型需求偏向紧凑型、中低价,与豪宅并不匹配,市场的消化能力有限。因此,他认为,2016年豪宅的销售压力会加大,在楼市整体库存较大的背景下,房价涨幅也将有限。
尽管如此,北京的高价地仍层出不穷。最近的12月23日,大兴区旧宫镇一地块出让,这也是12月份来首宗商品住宅用地,拍卖现场吸引了包括金隅、中铁建、中铁、龙湖首开等在内的7家房企现场竞争。经过31轮厮杀,最终该地块以44.2亿元的总价为中铁置业取得,溢价率61%。据亚豪机构测算,该地块商品住宅部分折合楼面价3.6万元/平方米,这一楼面价已经突破去年中铁建旧宫地块最高价,成为该区域单价“地王”,这也是北京2015年经营性用地当中第26宗楼面价超过3万元/平方米的地块。截至当天,2015年北京土地出让金总额已超过2000亿元,达到2017.25亿元。
对此,亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,2015年虽然土地出让宗数与面积均创阶段性新低,但是土地出让金却出现大“丰收”,这其中各大“地王”贡献不小。但是开发商在付出高昂土地出让金成本的同时,由于各类配建的挤占,所能进行商业操作的普宅用地面积却大幅减少,这也激发着北京住宅市场豪宅化趋势脚步的不断加快。
面对明年在北京豪宅市场可能遇到的机会和挑战,房企将采取何种营销策略来应对?对此,融创北京区域公司副总经理楼艳青在出席论坛时表示,对于项目而言,产品和品质是根本,营销是锦上添花,产品做好、品质到位,销售额自然就上升。泰禾集团总裁助理沈力男也认为产品是根本,他说,没有好产品一定没有好营销,好的产品不仅有差异化、均衡性,还有特长和情怀。
(来源:第一财经日报)
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