期房消化需4.5年 去库存成“国家任务”

来源:地产中国网 2015-12-25 08:47:00

(原标题:人民日报:期房消化需4.5年 去库存成“国家任务”

今年中央经济工作会议上,化解房地产库存成为明年结构性改革五大任务之一。楼市库存究竟有多大,究竟该如何化解?

楼市库存压力有多大

期房需要4.5年来消化

国家统计局数据显示,截至11月末,我国商品房待售面积69637万平方米,比10月末增加1004万平方米。即便库存仍在增加,今年前11月,我国还新开工房屋140569万平方米。这意味着新房仍将源源不断涌向市场。

社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞算了一笔账,截至今年底,我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米,去化周期23个月;期房库存约35.7亿平方米,需要4.5年来消化。“今年中国楼市呈现的特点与过去十年间供不应求的局面完全不同。”

受库存压力的影响,今年以来,房地产投资同比增幅持续放缓和快速下滑。“今年房地产住宅投资同比增幅持续下滑,已快接近2009年2月的历史最低值。”倪鹏飞说,房地产投资下降直接拖累经济增长,初步测算,今年前三季度,房地产投资对经济增长的直接贡献率已降到只有0.04个百分点,创下2000年以来的新低,几乎要落入负增长贡献轨道。

实际上,今年以来,中央出台的有利于稳定楼市的调控政策不少。今年“330新政”后,在降低房贷首付比例、购房满2年免征营业税等优惠政策的支持下,我国房地产销售面积增速已经从1至2月的-16.3%,逐步回暖,最终使去年底至今年的商品房销售增速呈现出对勾型反转。

然而,受不动产特点的局限,楼市回暖程度并不一致,压力分化是今年楼市最突出的特点。分区域看,1—11月份,东部地区商品房销售面积同比增长9.6%,增速比1—10月份提高0.3个百分点;而西部地区商品房销售面积同比增长3.8%,增速回落0.1个百分点。分城市看,库存压力更非“全国一盘棋”。在社科院财经战略研究院博士李超看来,过去几年住房需求的“同跌同涨”的局面,在2015年终结,楼市进入了一个全面大分化时期:一线城市和人口基本面较好的二线城市,住房需求持续高涨,总体上呈现“量稳价增”的局面;其它二线城市和部分三线城市从规模扩张转为结构优化,总体步入“量减价稳”阶段,有一定的库存压力;部分三线城市和四线城市需求总体乏力,“有量无价”,库存压力大。

去库存如何发力

远近结合,供求双向发力

“三四线城市库存压力依然很大,可见单纯依靠宏观政策,已经难以刺激需求,更难达到综合目标。”倪鹏飞说。

正是基于目前的楼市特点与人口特征,今年中央经济工作会议为楼市去库存开出的药方更加突出改革红利,按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。

“楼市去库存要近期与远期统筹结合,供给与需求双向发力,多措并举。制度性变革有利于解决房地产中长期需求问题,而短期看,去库存还是要在库存压力大的城市减少甚至限制新的供应,并鼓励开发商降价出清。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲说。

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来源:地产中国网2015-12-25 08:47:00
实际上,今年以来,中央出台的有利于稳定楼市的调控政策不少。今年“330新政”后,在降低房贷首付比例、购房满2年免征营业税等优惠政策的支持下,我国房地产销售面积增速已经从1至2月的-16.3%,逐步回暖,最终使去年底至今年的商品房销售增速呈现出对勾型反转。过去几年住房需求的“同跌同涨”的局面,在2015年终结,楼市进入了一个全面大分化时期:一线城市和人口基本面较好的二线城市,住房需求持续高涨,总体上呈现“量稳价增”的局面;其它二线城市和部分三线城市从规模扩张转为结构优化,总体步入“量减价稳”阶段,有一定的库存压力;部分三线城市和四线城市需求总体乏力,“有量无价”,库存压力大。
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