公司债改善房企经营状况，优化债务结构，业界呼吁加快房地产证券化

■本报记者 左永刚

房地产企业攀比发行公司债愈演愈烈，今年下半年以来，在其他渠道融资成本较高，去库存资金压力增加，以及新版公司债发行主体扩容、审核效率和透明度大幅提高的背景下，房企发行公司债已现井喷。截至目前，接近140单房企公司债已获准发行，发行总规模接近3000亿元。

招商证券投资银行总部董事总经理胡晓和向《证券日报》记者表示，“今年1月15日以来，招商证券已经参与22期房企发行公司债，利率普遍比较低。”

多重因素促成行业发行大户

近期，《证券日报》记者赴广州、深圳以及深交所、上交所调查发现，由于公司债具有流动性较强、融资成本较低、审批高效透明灵活等优势，以及当前房企去库存资金周转压力增加的情况下，房企率先掀起公司债发行潮，并成为今年公司债的行业发行大户。

从目前已完成发行的情况看，多数房企通过发行公司债募集资金主要有三大用途。一是调整负债结构，置换原有高成本融资，改善流动性；二是加强建设质量，完善配套建设，加快去库存；三是借力债券资金参与并购中小房企，改变单一销售模式，加快结构转型。

在政策层面，今年1月份新版《公司债券发行与交易管理办法》大幅提高审核效率与审核透明度，无限接近注册制，让房企有了明确发行预期。同时今年12月2日证监会公司债券监管部发布的相关解答显示监管部门不对发行主体所在行业执行“一刀切”思路，而是注重充分揭示风险，并强化行业相关的信息披露内容，如要求发行人在募集说明书中对行业宏观影响因素、市场环境状况、公司自身商业模式及经营情况、业务所在区域等进行有针对性的分析披露。

此外，对于业务显著集中于三线、四线城市的企业，要求发行人披露主要业务所在地房地产市场供求、价格变动及去库存化情况等，并结合上述情况披露发行人的业务经营情况和所面临的主要竞争状况，并就相关风险因素在募集说明书中做风险提示和重大事项提示。

同时要求主承销商应制定严格的风险管理制度和内部控制制度，对发行人相关信息披露的真实性、准确性和完整性以及发行人的偿债风险及偿债保障措施进行充分和审慎核查，完善持有人权益保护，落实承销责任。

众所周知，由于房地产项目周期长、资金需求量大，融资对于企业发展至关重要。多数房企均采用多元化负债结构，尤其近几年来，在股权融资大门未打开的阶段，不少公司同时通过信托贷款、银行贷款以及境内外债券、票据补充流动性。

优化负债结构

置换高成本融资

“由于房企对资金需求大，信托、银行贷款等资金成本较高，房企在去库存过程中需要优化债务结构，同时新政实施以后，公司债审核效率高、资金成本低和使用灵活、发行预期比较明确等优势明显，因此促成今年房企发行债券次数、规模出现快速增长。”胡晓和分析说。

据《证券日报》记者不完全统计，在发行利率方面，今年以来，房企发行公司债最低发行利率为3.4%，远低于2014年最低发行利率5.4%，并且利率普遍降低，同时利率差异化局面正在形成。

据记者了解，过去几年，万科就积极尝试各类融资渠道，先后在境内、境外进行了多次债券、票据发行。2008年，万科发行59亿元公司债券；2013年3月份，万科完成首次境外美元债券发行，募集资金8亿美元。其后，万科境外子公司还设立了规模为20亿美元的中期票据计划，并在中期票据计划范围内，先后进行了新加坡币债券、人民币债券、美元债券的发行；2014年12月份，万科完成18亿元中期票据的发行；2015年11月份，万科完成两期中期票据的发行，合计发行30亿元。

“2008年房企融资大门关闭之前，万科获得最后一次融资机会。但随后未曾发行公司债，直到今年1月份证监会修订《公司债券发行与交易管理办法》之后，我们才再次获得发债契机。”万科董秘谭华杰感慨道。

据悉，万科已于今年9月28日完成50亿元公司债券发行，并且发行债券的票面利率仅为3.5%，成为继2013年万科在港首次发行境外美元债获得2.625%超低融资成本之后的较低利率。

据谭华杰介绍，本次债券募集资金中的20亿元拟用于偿还公司银行借款，剩余资金将用于补充流动资金。在房地产行业进入白银时代的背景下，本次50亿元公司债的发行将进一步增强公司的资金实力，优化公司的债券结构，降低公司的融资成本，为公司把握行业中出现的机遇创造有利条件。

与万科一样获得公司债低成本资金的房企不在少数，《证券日报》记者了解到，今年9月份广州越秀集团获批发行150亿元公司债，首期已发行90亿元。其中，3年期利率为3.75％、5年期利率为3.97％，分别比同期银行贷款基准利率低125bp（基点）和103bp，创下了5年期公司债发行利率新低。