福建省龙岩市是一个面积两万平方公里、人口300万的四线城市。在2013年楼市最火的时候，这里曾经频频出现地王，楼面地价曾经拍出了每平方米7500元的“天价”，当然，房价也是一路飙升。到2014年，龙岩楼市却是突然遭遇寒冬，房价暴跌，无人问津。

龙岩楼市突遇寒冬，开发商“以价换量”去库存，供过于求似“沙漏”。

李朝斌是福建龙岩市的一位私营房地产开发商。2008年他在房地产开发上赚了第一桶金之后，2012年再次入市，数亿资金倾囊投入，当时火爆的楼市让他很快又尝到了一丝甜头。

李朝斌：你想想，开盘当天还回笼了一个亿的资金，那个时候一天可以卖七八十套房子，而且平均价都是上万。

李朝斌没想到也不愿意相信的是，这个“最顶峰”竟然是楼市的拐点。在最后的狂欢过后，房地产的“寒冬”转瞬之间就来到眼前。

李朝斌：根本让你措手不及，然后再来去找原因找不到，就是没人来买了，就是这么一个情况。

入市前李朝斌自恃资金雄厚，三个房地产项目前期投入全部是公司的自有资金，原以为楼市短暂降温之后会迅速恢复，然而现实却是，寒冬远比想象的要漫长得多。

李朝斌：我们一直期望2015年会好一点，结果发现2015年比2014年还冷。

“典金尚成”是李朝斌开发的位于龙岩市的中心城区的商住地产开发项目。有商品住房166套，商业面积2万多平米。除了开盘时的短暂风光，这两年间，这个楼盘的销售一直在承受着市场的冰冷。

李朝斌：目前的库存量，就是住宅还有四十几套，车位还有将近150到160个车位，商业部分是1平方米没有卖，这库存量是相当大的。

由于前期资金投入大，遭遇销售缓慢甚至零销售的李朝斌，深深陷入了资金链断裂的困局当中。

由于前期资金投入大，遭遇销售不佳的李朝斌，深陷资金链断裂的困局当中。

李朝斌告诉记者，目前楼盘的工程已经完成了90%，却还有一个两千万的资金缺口，公司已经弹尽粮绝，如果不销售库存的商品房，公司就拿不出钱来填补这个资金缺口。没有钱，工地的施工也只能处于半停滞的尴尬状态。

资金链断裂，工地的施工处于半停滞的尴尬状态。

李朝斌心急如焚，两千万几乎成为压倒他的最后一根稻草。库存严重，工程停滞，“典金尚成”不能如约交房，再加上大幅度降价销售，招致业主群体的抗议，他还一度上了当地“无良开发商”的黑名单。

工程停滞，不能如约交房，李朝斌一度上了当地“无良开发商”的黑名单。

记者了解到，在龙岩，像李朝斌这样遭遇的私营开发商并不是个案。这栋龙岩市著名的世纪天成购物中心，这个项目的投资人因为资金链断裂跑路的消息在2014年曾经轰动福建省。私人资本遭遇困境，那么国有房地产开发商的销售情况会不会好一些呢？

龙岩联美公司是福建本地一家大型国有房地产开发公司。记者走进位于龙岩市东三板块的“美伦东锦缘”的售楼中心，偌大的售楼中心显得比较冷清。美伦东锦缘四期共有3876套商品住房，目前正在销售的是一期共898套房源。

龙岩联美房地产开发有限公司营销总监刘胜：我们是周末的时候成交会多一点，平时的话，有的时候两三套，有的时候甚至也没有成交。

偌大的售楼中心显得比较冷清，现在的成交量比前几个月明显有下降很多。

刘胜2000年开始从事房地产业，见证了龙岩市房地产业迅猛发展的历史，2012年、2013年间火爆竞拍拿地的场面他还记忆犹新。

刘胜：当时一二线城市确实地价也是太高了，所以他们认为来三四线城市拿地，比较集中拿地。大概2015年，这个供过于求的现象就表现出来了。

然而，2014年龙岩市房地产业遇冷，似乎是一夜之间，房子卖不动了，房价随即急转直下，甚至在整个福建省都引起了不小的轰动。

刘胜：龙岩有四个楼盘，很典型的楼盘，先后不间断大幅度降价。导致了市场在整个福建省，是引起了不少的轰动。

记者：降价幅度有多大？

刘胜：平均降了1500元每平方（米）。

美伦东锦缘一期当时计划2014年5月开盘，因为楼市供应量大增，房价断崖式下跌，公司只好推迟到2015年1月开盘。开盘的价格比预期整整下跌了1300元。

刘胜：库存的量，最新统计是将近150万（平方米），我说的是显性库存，就是已经取得预售证，还没有售完的。因为如果是隐性库存就是已经拍地，取得土地还没有上市预售的，这一块的量大概有150万（平方米），显性库存加隐性库存大概有300万（平方米）。这个龙岩的库存量是相当大的，大概是折合3万多套，如果按照去化速度来讲的话，也要三年，36个月以上才可以卖得完。

最新统计结果，显性库存将近150万（平方米），隐性库存大概有150万（平方米）。

今年美伦东锦苑的销售不错，跻入了龙岩销售排名前十名。但是刘胜也告诉记者，2015年商品住房的销售好于往年，都是开发商“以价换量”，吸引了一批刚需消费者提前购房，也透支了2016年的销售量。

刘胜：2015年截止到11月底的目前的商品住宅的销量已经达到了130多万（平方米），前三年的话，是平均每年是100万（平方米），也就是说这30万（平方米）是透支2016年的。预计的话，2016年的正常情况下大概平均的销量大概是70万（平方米）左右。

一边是企业压低价格去库存，另一边前几年多拿的地块又转化成新的房源增加了库存。

龙岩联美房地产开发有限公司总经理余建飞：实际上库存回头一看，发现就像那个沙漏一样的，一边在漏，一边在加，后面发现今年库存量比去年还要大。

一边是企业压低价格去库存，另一边前几年多拿的地块又转化成新的房源增加了库存。

2016年对于余建飞和刘胜来说，也并不轻松。2015年美伦东锦缘第一期开盘的898套房源目前已经销售600套，库存约300套。2016年第二期的5栋楼也要在年内相继推出。而公司在龙岩市的最大商品住房开发项目“美伦生态城”也将在2016年下半年逐步推出，“美伦生态城”是5倍于“美伦东锦缘”的超大楼盘，会新增房源17000套左右。