四线城市楼市遇寒冬:每平米2888元 仍然卖不动

来源:地产中国网 2015-12-22 08:55:00

福建省龙岩市是一个面积两万平方公里、人口300万的四线城市。在2013年楼市最火的时候,这里曾经频频出现地王,楼面地价曾经拍出了每平方米7500元的“天价”,当然,房价也是一路飙升。到2014年,龙岩楼市却是突然遭遇寒冬,房价暴跌,无人问津。

龙岩楼市突遇寒冬,开发商“以价换量”去库存,供过于求似“沙漏”。

李朝斌是福建龙岩市的一位私营房地产开发商。2008年他在房地产开发上赚了第一桶金之后,2012年再次入市,数亿资金倾囊投入,当时火爆的楼市让他很快又尝到了一丝甜头。

李朝斌:你想想,开盘当天还回笼了一个亿的资金,那个时候一天可以卖七八十套房子,而且平均价都是上万。

李朝斌没想到也不愿意相信的是,这个“最顶峰”竟然是楼市的拐点。在最后的狂欢过后,房地产的“寒冬”转瞬之间就来到眼前。

李朝斌:根本让你措手不及,然后再来去找原因找不到,就是没人来买了,就是这么一个情况。

入市前李朝斌自恃资金雄厚,三个房地产项目前期投入全部是公司的自有资金,原以为楼市短暂降温之后会迅速恢复,然而现实却是,寒冬远比想象的要漫长得多。

李朝斌:我们一直期望2015年会好一点,结果发现2015年比2014年还冷。

“典金尚成”是李朝斌开发的位于龙岩市的中心城区的商住地产开发项目。有商品住房166套,商业面积2万多平米。除了开盘时的短暂风光,这两年间,这个楼盘的销售一直在承受着市场的冰冷。

李朝斌:目前的库存量,就是住宅还有四十几套,车位还有将近150到160个车位,商业部分是1平方米没有卖,这库存量是相当大的。

由于前期资金投入大,遭遇销售缓慢甚至零销售的李朝斌,深深陷入了资金链断裂的困局当中。

由于前期资金投入大,遭遇销售不佳的李朝斌,深陷资金链断裂的困局当中。

李朝斌告诉记者,目前楼盘的工程已经完成了90%,却还有一个两千万的资金缺口,公司已经弹尽粮绝,如果不销售库存的商品房,公司就拿不出钱来填补这个资金缺口。没有钱,工地的施工也只能处于半停滞的尴尬状态。

资金链断裂,工地的施工处于半停滞的尴尬状态。

李朝斌心急如焚,两千万几乎成为压倒他的最后一根稻草。库存严重,工程停滞,“典金尚成”不能如约交房,再加上大幅度降价销售,招致业主群体的抗议,他还一度上了当地“无良开发商”的黑名单。

工程停滞,不能如约交房,李朝斌一度上了当地“无良开发商”的黑名单。

记者了解到,在龙岩,像李朝斌这样遭遇的私营开发商并不是个案。这栋龙岩市著名的世纪天成购物中心,这个项目的投资人因为资金链断裂跑路的消息在2014年曾经轰动福建省。私人资本遭遇困境,那么国有房地产开发商的销售情况会不会好一些呢?

龙岩联美公司是福建本地一家大型国有房地产开发公司。记者走进位于龙岩市东三板块的“美伦东锦缘”的售楼中心,偌大的售楼中心显得比较冷清。美伦东锦缘四期共有3876套商品住房,目前正在销售的是一期共898套房源。

龙岩联美房地产开发有限公司营销总监刘胜:我们是周末的时候成交会多一点,平时的话,有的时候两三套,有的时候甚至也没有成交。

偌大的售楼中心显得比较冷清,现在的成交量比前几个月明显有下降很多。

刘胜2000年开始从事房地产业,见证了龙岩市房地产业迅猛发展的历史,2012年、2013年间火爆竞拍拿地的场面他还记忆犹新。

刘胜:当时一二线城市确实地价也是太高了,所以他们认为来三四线城市拿地,比较集中拿地。大概2015年,这个供过于求的现象就表现出来了。

然而,2014年龙岩市房地产业遇冷,似乎是一夜之间,房子卖不动了,房价随即急转直下,甚至在整个福建省都引起了不小的轰动。

刘胜:龙岩有四个楼盘,很典型的楼盘,先后不间断大幅度降价。导致了市场在整个福建省,是引起了不少的轰动。

记者:降价幅度有多大?

刘胜:平均降了1500元每平方(米)。

美伦东锦缘一期当时计划2014年5月开盘,因为楼市供应量大增,房价断崖式下跌,公司只好推迟到2015年1月开盘。开盘的价格比预期整整下跌了1300元。

刘胜:库存的量,最新统计是将近150万(平方米),我说的是显性库存,就是已经取得预售证,还没有售完的。因为如果是隐性库存就是已经拍地,取得土地还没有上市预售的,这一块的量大概有150万(平方米),显性库存加隐性库存大概有300万(平方米)。这个龙岩的库存量是相当大的,大概是折合3万多套,如果按照去化速度来讲的话,也要三年,36个月以上才可以卖得完。

最新统计结果,显性库存将近150万(平方米),隐性库存大概有150万(平方米)。

今年美伦东锦苑的销售不错,跻入了龙岩销售排名前十名。但是刘胜也告诉记者,2015年商品住房的销售好于往年,都是开发商“以价换量”,吸引了一批刚需消费者提前购房,也透支了2016年的销售量。

刘胜:2015年截止到11月底的目前的商品住宅的销量已经达到了130多万(平方米),前三年的话,是平均每年是100万(平方米),也就是说这30万(平方米)是透支2016年的。预计的话,2016年的正常情况下大概平均的销量大概是70万(平方米)左右。

一边是企业压低价格去库存,另一边前几年多拿的地块又转化成新的房源增加了库存。

龙岩联美房地产开发有限公司总经理余建飞:实际上库存回头一看,发现就像那个沙漏一样的,一边在漏,一边在加,后面发现今年库存量比去年还要大。

一边是企业压低价格去库存,另一边前几年多拿的地块又转化成新的房源增加了库存。

2016年对于余建飞和刘胜来说,也并不轻松。2015年美伦东锦缘第一期开盘的898套房源目前已经销售600套,库存约300套。2016年第二期的5栋楼也要在年内相继推出。而公司在龙岩市的最大商品住房开发项目“美伦生态城”也将在2016年下半年逐步推出,“美伦生态城”是5倍于“美伦东锦缘”的超大楼盘,会新增房源17000套左右。

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