第三,也是比较根本的原因——物业增值。对于“两端”而言,自持物业是具有长期保障的模式,尤其是零售商,以往大多采取租赁模式。一旦合约到期,甚至还没有到期就因业绩问题或与业主方纠纷而撤离,可一旦自持物业则掌握主动权,这就是宜家打算全国布局购物中心的主因之一。对于开发商而言,一个购物中心可以成为拉动整个商圈的核心动力,带动住宅、写字楼等销售,只要配套设施高价出售则商业地产项目就起到回笼资金的效果,随后其又可以循环发展下一个项目。

购物中心不易做

在业界看来,商业地产的确具有长期投资价值的模式,但商业地产项目需要“养”,有时需要十年才能起来一个好项目,这就对开发者提出巨大的资金要求。国内有部分商业地产项目就是因缺乏后期资金而“烂尾”多年,最终不了了之,或转卖出手。

由于零售业者利润低,因此要建设购物中心项目必须要解决这个难题。于是,一部分业者开始资本运作,比如沃尔玛麾下有专门的亚洲不动产板块,而乐购也一度成立地产业务部开发购物中心。就在近期,北京华联商业信托(BHGRetailReit)在新加坡主板挂牌交易,筹集3.942亿新元资金,该信托上市的起始资产包括五个购物中心,分别位于北京、成都、合肥、大连及西宁,估值约28亿元。而大悦城方面则拟将麾下所有已开业和未来的新购物中心项目都注入上市公司内,以便今后的资本运作。

除了资金问题,营运是最大难点

营运首先涉及硬件设计。很多“土豪式”业主耗资几十亿元投建购物中心,但却不愿意使用专业的商业顾问、交通顾问等进行动线设计。结果导致很多硬件设施在后期引入品牌后难以使用,非常尴尬。比如电影院需要留有高度、无立柱和起坡等,一些儿童业态和医疗业态则需要在消防和后台水处理等方面留有空间并作排污设计,如果缺乏规划就贸然建设,则日后可能要敲掉结构重建。

第二,营运还涉及招商。然而,目前随着奢侈品消费的走低以及大量客人到海外购物,一线品牌大多在华收缩“战线”。部分招商负责人都头疼地表示,如今要请大牌作为“主力店”进入购物中心非常困难。即便补贴数千万元装修费,大牌们也未必愿意进驻,而一些二线品牌则是看一线品牌的进驻与否来决定开店计划的,这就影响到了“主力店”的整体招商。

第三则是开发者的定位问题。究竟是走个性化还是走统一化路线也是个问题。比如高岛屋在华引入了大量优质的个性化日本品牌,但是这些品牌在华缺乏知名度,导致购买者寥寥,这也使得高岛屋不得不重新招商调整。可如果全部统一化运作,则千篇一律。在第一太平戴维斯上海副董事长朱兆荣看来,完全流水线式的购物商场也不会有很大吸引力,市场是需要培养的,业者的确不容易在个性化和标准化之间做到绝对平衡。

（来源：第一财经日报）