今年以来突飞猛进的深圳楼市仍未停住脚步。国家统计局发布的最新数据显示，今年11月份深圳新房均价同比涨幅已超过40%。12月16日，一场关于“当前房地产形势研判及房地产调控政策”的学术研讨会在深圳职业技术学院举行，当天有业界人士认为，超过35%的购房者基于买是为了卖入市，深圳楼市危机正在生根发芽，但也有观点指出深圳楼市供给量十分紧张，潜在需求规模却十分庞大，明年房价还将继续上涨。

　　外来购买力强劲，投机购房使得危机增大？

　　国家统计局发布的最新数据显示，今年11月份深圳新房均价同比上涨了44.6%.而与5年前相比，涨幅已经达到77.2%.深圳中原研究中心新近统计数据同样显示，过去一年之内，全市二手房均价已从29930元/平方米涨至45690元/平方米，短短一年涨幅高达53%.

　　“过去几年房价是被人为压下来的。”在本周三的学术研讨会上，香港老鹰魔力桥基金创始人罗振坤认为，此前的严厉调控对一波购房需求产生抑制作用，今年“3.30”楼市新政出台之后，购房者对楼市的预期大大增强，形成一部分房价补涨。另外，中国正在进行经济结构改革，虽然这轮经济下行压力“来势汹汹”，但房价上涨也提前反映出大众对于未来经济将出现好转的预判。

　　浙江大学房地产运营研究所所长蔡为民则表示，像深圳的移民城市，已经具备足够多的外来购买力。而且人民币贬值成为现实，深圳、上海的房子也成为很多外地购房者的货币“避难所”。

　　北京链家深圳区域研究院总经理肖小平提供的一组深圳买房户籍分布信息支持了这个观点，据统计，今年1-10月在深买房的户籍分布情况变化，虽然广东户籍的购房者数量依旧排在首位，但湖南、湖北两省购房者比例总和已经超过广东买家。

　　房价一路高歌猛进的背后，伴随着“深圳楼市或潜伏新危机”的猜测。10月24日，南开大学发布“中国住房消费发展指数体系”，结果显示，2015年，深圳的住房价格风险最高。

　　在蔡为民看来，现在大量的香港人赴深购房，香港房产投资风气已经被带进深圳，“深圳在总结香港的模式，至少雏形出现了，这是有危险的。”

　　“只要香港经济出现复苏的可能性，深圳楼市就很有危险，这两者是跷跷板的效应。”蔡为民说，如果有20%的购房者是以投资投机为目的，房地产市场就会出现泡沫。据他判断，超过35%在深买房的人都以投资投机为目的，可是所有被推高的房价需要更庞大的资金去维护，而且一个城市的就业机会也会随着房价的推升而面临比较大的困境。

　　“供求矛盾加剧，明年房价还会上涨”

　　然而，深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺却不赞同“深圳房价风险高”的观点，他指出，深圳的房价还会继续上涨，虽然可能经历一个艰难阶段，但明年一定会突破，因为楼市供给量非常少。“如果一个城市房地产的供给量和成交量跟人口之比差不多是1：1的话，那是比较合理。如果低于1：1，这个城市的房价就有暴涨的可能。”

　　一组来自深圳市房地产研究中心的数据显示，未来5年，深圳每年仅0.33平方公里的新增住宅用地供应。而过去5年，新建商品住房每年供应能力仅五六万套。

　　“深圳的土地供给总量很有限，政府只能采取旧城改造和跟周边城市东莞、惠州打通交通的办法，不过这样一方面会令房价越改越高，另一方面也会对周边楼市的价格造成压力。”深圳市社科院国际化城市研究所所长何国勇判断。

　　上述数据同时还提出，过去5年，深圳每年购房需求约20万套。随着互联网、金融、高科技等新兴产业发展，一大批支付能力较高的新兴富裕群体成为深圳近年的购房主力。

　　香港明年末或跌价30%？

　　与“深圳楼市危机论”有些异曲同工，本周四美联储加息的压力也令诸多业界人士对香港楼市基本面表示担忧。昨日，香港中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰表示，受监测的香港十大楼盘本周末看楼量476组，环比微跌0.8%.另有数据显示，反映香港地产价格的中原城市领先指数CCL、CCLMass（大型屋苑）及CCL（中小型单位）指数均连跌5周，创41周新低，分别累计跌3.41%、3.18%及3.20%.

　　交银国际研究部联席董事刘雅瀚日前预计明年逾16000个私人住宅单位交付，本港楼市会出现超额供应，租金将同比下跌10%，进而在未来三个月驱使楼价下跌15%，加上息口上升，估计到2016年底整体楼价跌幅将高达30%.

　　“过去很多人跑去香港买房，但现在你们不要去碰，如果香港有房也赶快卖掉。”罗振坤发出提醒，香港现在转口红利消失，香港的经济也开始向下。此外，港币与美元相挂钩，其预判香港汇率明年会有往上走的趋势，购房者对利率很敏感，这对香港楼市不利。再加上明年香港楼市供应量会慢慢增大。若是基于投资需求赴港购房，将会有一定风险。