【地产中国网·原创报道】从增量时代到存量时代，每家企业都在变革、创新、思考、转型。除传统经纪公司外，其他互联网创业公司亦采取低佣金、无门店等超常规作法，大刀破斧地杀向房产O2O，想挤进来分一杯羹。

然而，纵观中国互联网公司估值，目前市值千亿美金的企业仅有阿里、腾讯两家，在交易额超过10万亿的房产交易服务市场，却尚未出现领军地位的龙头企业。

“房地产行业进入存量房流通时代，为房产经纪影响力扩张提供了环境支持，而互联网+房产则给具备潜质的房产服务企业提供了扩张的绝佳契机。中国未来的经纪行业将以公司化平台模式为主，这将有助于房产交易领域催生出万亿级的服务平台。”链家研究院院长杨现领如是说。

此番论断来源于链家举办的一场行业论坛。12月2日，链家主办的“新经纪、新生态”互联网与房地产经纪行业发展论坛在北京召开。住建部政策研究中心主任秦虹、链家集团董事长左晖、链家网CEO彭永东、中金研究部执行总经理宁静鞭、华兴资本创始人包凡以及美国房地产类最大的在线媒体上市公司Zillow高管Tyler等国内外资深人士出席了该论坛，就“互联网+”大潮下中国房产经纪行业现状及未来发展等重要议题进行了前瞻性的深入探讨。

那么，链家在此次行业变革中，都作了哪些功课?未来会在哪些领域拓展?如何以住为入口，打造房产业生态链?是否能完成2017年实现万亿交易的目标?对此，链家网CEO彭永东、链家研究院院长杨现领接受了记者的专访。

一、重构服务流程体系

地产中国网：目前链家网在链家集团中承担哪些功能?

彭永东：我们关心的是对用户来说从线上到线下的整个体验，因为行业未来其实也没有什么互联网公司和非互联网公司的分别，差别就在于是不是能够提供更好的服务。我们希望通过线上重构流程。第一步是信息的重建，建立基础的数据规范，在C端有更好的应用。很多O2O企业会进入深水期，就是流程如何重塑的问题。链家网正在做的事是如何让信息变得更透明，如何让买方、卖方、服务者更好地连接，同时去优化整体的体验。

地产中国网：能不能举个例子，链家网在做流程重构时在哪些方面做了改进?

彭永东：用户找房子很依赖线上信息，互联网越来越重要。但线上很多信息本身是虚假的，或是不真实的，这样一来，用户的反馈就是不再发生联系，不再依赖数据。因此，我们从2011年开始就在做这方面的研究，用我们数据的真实可靠，希望用户跟我们不断连接，形成惯性。只有把链家网作为非常重要的信息来源，才会产生黏性，这样就改变用户获取信息的方式。

流程重构很典型的案例就是，很多人今天买完房子后能不能贷款、能贷多少钱，这些是不确定的，如果买房之后银行说贷不了款，风险就会很大。如果不能从银行贷款，那链家网来找资金帮你，这个流程是重塑的，变成不是简单的买方、卖方和资金方做对接，而是在中间有确定价值。如果我确定能贷的话，一定是OK的。这对我们的数据能力、用户数据分析有非常大的挑战。

二、链家不是要颠覆谁、杀死谁

地产中国网：今年链家并购了很多传统经纪公司，但在互联网改造传统行业里有一种说法是“去中介化”，您怎么平衡两种不同的思路?

杨现领：市场的“蛋糕”还在扩大，所以整体的趋势不是去中介化，更应该称为再中介化。只不过是谁被再中介化，在被再中介化过程中取得更大的份额。

未来中介渗透率会扩张。比如南京，是非常大的市场，虽然在新房市场不像一线城市那么强劲，但在二手房城市，是除北上广深之外的第五大市场。这个市场虽然很大，但中介渗透率很低。链家第一次进去时，其实不到60%。我们进去几年以来，今年因为有搜房及新的中介进入，大概可以达到70%。也就是说还有30%的交易是C2C交易，中间不通过经纪服务，相当于是一种潜在的空间。未来我们还会把30%的份额拿过来，因为经纪服务是需要专业经纪人在其中提供专业的撮合跟匹配服务。过去为什么没有那么大的渗透，是因为门店覆盖率不到、线上不到、人员素质也很差，在这种情况下，大家可能会选择自己去交易，而不使用经纪人。

未来有几个趋势：第一，交易越来越复杂，自己花费的时间更长。如果自己学习的话，需要的时间更长，也会有时间成本。从时间成本比较来看，随着交易流程的复杂，大家会使用经纪服务，而不是自己DIY。第二，会有更多更好的服务。链家未来的服务能够让这个市场变得跟以往不一样，服务会更好，让用户觉得链家是可信的，不用自己去做这些繁琐的事。

地产中国网：很多房产O2O公司在烧钱模式下未来会面临一些挑战，从专业角度上您是怎么分析这类创业公司的未来发展?未来是不是只有在线下有资源的公司才有胜出的可能?

杨现领：最根本的区别不在于商业模式的区别。最终谁能够胜出，看明年、后年或未来几年，排在第一位的因素是资本。在现在的战场里，创业者的空间集中在细分领域，现在成行业的老大、老二的机会已比较小，可以考虑在细分领域找垂直的机会。

未来很多的创业公司，包括链家、搜房、爱屋吉屋、房多多等，这些到底会成为什么样的存在，未来会怎么样?在很大程度上取决于资本的支撑力度。某种程度说，资本也是用户，资本是创业者的用户。从这个角度上讲，目前格局很清晰，因为在资本的获取能力上是很清楚的。如果在明年整个资本寒冬之下，可能老大、老二打仗，老三先倒，因为跟不上烧钱的速度。钱就是决定战斗输赢的速度，这就是为什么搜房拿到那么多融资，还要回A股的原因，因为资本是重要的决定因素。

第二就是效率，包括钱的使用效率，如果效率不高没有任何改变，再多的钱也够烧。链家的好处在于过去的积累，对经纪人的理解，对用户的理解和对行业的理解相对深一点。我们的效率虽然还有很大的改善空间，但整体上财务状况、盈利状况要略微好一点。

虽然我们不太需要外部的资金去打仗，但我们也在融资，因为拿到钱之后打仗会更加轻松。在效率上，目前来看大家的差异实在太小，最终谁能够以更好、更高的效率来服务于用户还未可知，因为创业公司总是希望效率是传统的几倍，而实际效果如何，还需要去观察。

地产中国网：现在中原地产的施永青说，他的复出是为了迎战链家的冲击。对此，你们是怎么看的?

杨现领：企业的变化在某个程度上不是基于竞争对手，因为市场本身在变化。行业、企业都有生命周期，链家也一样的，链家不是要颠覆谁、杀死谁，而只想做让用户感觉到更加满意的事情。

彭永东：经纪公司本身作为被革命的对象，因为未来的核心业务是经纪人之间高效连接。链家在今年年初提出一个方向，链家作为经纪公司已经没有了，而链家作为平台就起来了。在行业内想做好的经纪人都是我们的客户，是我们未来的连接对象。以传统的方式去运营经纪人的中介化组织，其实是没有价值的，这是我们平台的方向。

这个行业还有很大的发展空间，创业者在这个行业内可以找到很多机会。因此，今天的创业公司也不必把链家视为对手，而需要考虑在这个生态链里如何挖掘价值，因为有很多事情是链家做不了的。此外，链家也在鼓励内部员工创业，也有内部的市场。如果有外部更优质的创业者进来，链家是欢迎的，甚至对这些创业者也有支持，包括钱的支持、客户的支持和平台交互的支持。所以，链家作为一个平台，对手不是传统思维方式的一波人，而是这个时代，是不是真正把用户体验做好。

地产中国网：在这次行业变革中，在您看来，链家做对了哪些?

彭永东：需要回到根本点，因为整个行业的线上和线下的体验都不是很好。之所以创业者非常关注用户体验，就因为创业者没有资源，在一无所有的情况下，必须谈用户体验，把用户伺候好，才能产生更多商业模式。今天房地产领域线上体验很差，而且这么多年的改变也非常少。同时，线下体验也不是特别好。链家网目前的状态，离我们的期望状态还有很大差距。根本的地方是如何从线上到线下把体验优化，线上、线下都要关注，这是我们比较关心的问题。

三、家装产品正打磨，很快会推出

地产中国网：今年链家跟万科有合作进军家装业，目前这一块有实际性的发展吗?现在很多家装往智能化去发展，链家有计划吗?目前往前走的障碍是什么?

彭永东：现在还在打磨产品。我们的核心点还是用户体验。装修需求中有四成用户来自于二手，有三成用户来自于新房，有另外三成用户是来自于没有换房和买卖的，但是有装修的需求。我们的连接是非常自然契合的。我们不担心用户跟我们没有连接，而是担心产品没有竞争力。

没有什么明确障碍。对于万科来说有集采的优势，对于我们来说有交易场景，难点可能在于没有过硬的场景。如果没有过硬的场景，即使有集采的优势，客户不买单，或者选了之后体验不好，那么口碑就会很差。我们正在花精力打磨产品，应该很快就推出来，在一些地方会有展示厅和试点。

地产中国网：请您介绍一下咱们做的楼盘字典以及真房源的情况?

彭永东：楼盘字典是这个行业的底层，对于链家来说，每一个经纪人往系统里录房时就知道具体房子情况。链家真房源的比例应该超过92%左右，另外8%的原因，一部分是二手房用户有个特点是，出售意愿在某一个时间点上是不确定的，比如今天想卖明天不想卖的反复。如果在那个时间点没有保持连接的话，这就是虚假的信息，因为这个原因大概产生了4%~5%。还有一个原因是房源正在签约到下架有24小时的延迟，因为流程还没有走完，因为这个原因占有2%左右。而人为的虚假已经非常少，我们有超过150人的专门团队去核实平台上的房源。链家数据库里的二手房在售房源，应该是全中国最大的真房源库。在里面的真房源数据，是有专人团队来管理指标的，现在内外是完全对接的。

地产中国网：目前来说，链家新房板块发展得怎么样?

彭永东：我们做新房这块业务的优势比较明显。去年整体新房交易额在80亿，今年超过1000亿，翻的倍数非常大。核心点在于这个行业转化率只有2%，用户看二手的同时，也会看新房。链家网上线的时间并不是很长，去年11月才开始去做，目前新房流量已占到30%。而且也存在看二手房的客户也去看新房的情况。这种交叉看房在不同城市的比例不一样，北京超过15%左右。链家网在住的入口里，不只有新房、二手房，还有跟住相关的需求都能够得到解决。

地产中国网：链家金融板块今年的目标是什么样的?现在实现的程度如何?金融板块在未来所有业务板块中如何去定位?未来有何规划?

彭永东：具体数字不太方便透露。因为今天中国的很多金融产品不是很发达，有很多人有购房需求，但没有金融产品帮助解决问题。100个单子里应该有40个单子有金融产品。只要加入到里面之后，就能够帮助解决问题。但链家的金融产品上还有很大的空间，真正有需求的人是60%~70%，但链家目前只能满足一部分人的需求。所以我们非常关注这一点，就是金融产品本身在单子里的渗透，这是链家中短期在业务层面的目标。

链家投入了技术能力去支持金融产品，这是链家关注的能力建设，是长期工程，比如如何识别用户的风险，包括像P2P产品累计的投资额度超过100亿。类似于像第三方支付、整个账户流水过千亿。如何能够让用户在整个过程中体验更好，让金融产品能够真正帮上忙。帮上忙的背后是有一套数据的能力来识别，也就是风控的能力。

地产中国网：渗透率方面，您理想的是百分之多少?

彭永东：因为链家的金融产品也在不断发展和完善，目前的现状是有需求而没有被满足的占了一半以上，就是说，链家目前的金融产品只能满足50%的用户需求，还有50%的用户需求是满足不了的。所以我们也在开发更多类型的金融产品，来满足大家的需求。

地产中国网：现在链家已经进入英国、美国等海外国家，未来海外市场还有哪些推进计划，我们是以什么样的模式进入的?

彭永东：现在是在几个国家有海外置业的市场。今天的核心点是有很多客户的连接，连接本身有很多的能力，客户的呼应比较高，也有相应的需求。我们今天做的很重要的事是办了很多会议、展会，来告诉有这种需求的人。因为很多人一开始想去海外置业时，存在一个问题，我能不能去、我去哪儿。我们希望在国内就能解决他需求明确的问题，而不是去那儿之后随便看房。我们在国外比如美国，会和当地很多经纪公司合作，包括很多华人经纪人，他们也非常欢迎来自中国的客户。

四、2017年实现过万亿概率较高

地产中国网：链家相比其他房产中介，整合了所有环节的资源，未来链家还会加大介入的程度吗?

彭永东：从用户的视角来看，不同的生命周期链家都可以为用户提供相应的服务。我们希望用户在链家有唯一的ID，就是关于住房的唯一ID。这个唯一ID在不同的需求点会帮到你。比如说刚毕业想租房，再到买第一套房，再到有出租房，以及这些过程中对金融产品的需求，或者更多的延伸，都能帮忙解决。比如链家最近刚推出家基金的产品，通过我们的服务，同时有相应的回馈。希望链家平台在和住相关的领域，都能为用户排忧解难。

地产中国网：链家在北京可以持续提供现金流，但我们也做了很多并购，包括接下来新的城市都需要资金去支持。我们现在有没有一些融资计划?去哪些平台里找钱?

杨现领：融资肯定是在进行中的，我们目前来说虽然是一家规模相对大的公司，但也是一家创业公司。在VC/PE渠道里还有自己的空间，而且在进行之中。我们整个融资规模比市场上其他创业公司的融资规模会更大。刚才也提到，资本是很重要的驱动因素。

地产中国网：现在我们跟投资人的接触中，他们对我们的估值是怎么看的?

杨现领：链家的估值，关键因素就是未来在线上链家网能够为线下交易提供更多的交易线索，也就是客流。目前来看，比如新进入的城市天津，链家网带来的交易占比已经超过21%。跟传统具有流量优势的搜房比，差距已经非常小了。作为一个平台带来客户的能力是很重要的考量指标，也是转换为交易的能力。第二个就是交易的效率。目前来看还有很大的提升空间，虽然现在相对还可以，但提升空间还在。这两个点是决定未来商业模式跑得通的因素。现在看估值，其实已经过了之前的阶段，之前也就是单纯看用户和流量。现在看转换交易的能力以及交易的效率，在这一点上，链家是相对优秀的企业之一，估值相对比较高。

地产中国网：2017年链家要实现万亿交易平台，今年链家有很多扩张动作，包括并购和其他的扩张方式。现在链家是否已经完成扩张规模，可以支撑2017年万亿目标，还是接下来有新的扩张动作要去完成?

彭永东：在中国不同城市的差别比较大，优质资源在前三十的城市整体占比超过了50%。剩下就是上百个城市。链家首选还是在前三十的城市里聚焦。从整体方向上来说，今年应该能够完成6000亿的目标，2017年实现过万亿，在今天看来是比较能实现的事，这个发生概率比较高。我们今天已经具备了一定的单量，接下来就是进入深水期，如何把规模的效率和体验提高，包括体验本身的改善以及流程的重塑，这是链家今年更关注的重要目标。