中指院相关负责人分析认为，当前国内的养老产业政策保障不健全，缺乏落到实处的具体法律法规。虽然中央政府大力提倡发展养老服务业，各项政策法规也不断出台，但是多为纲领性、原则性的政策，缺乏落实到实处的补贴、土地和财税政策。政策出台时间、支持程度等并不明确，这对开发企业而言，将意味着较大的开发风险。

“比如床位补贴，民办养老院和公办养老院待遇相差颇多，具体补贴标准不明确”。该负责人表示，老年人在入住老年住宅时，一般会考量提供的医疗服务，而关于老年社区配备的医院是否纳入医保范围的问题也一直未得到解决。整体而言，养老地产市场机制发挥的政策环境仍不理想。

在该人士看来，更为重要的是，国内的养老地产市场发育不成熟，盈利模式不明晰。养老地产对老年人生活的配套设施的要求较高，因而投入成本高于普通住宅，前期资本投入大，受限于资金压力，目前开发商采取销售、出租或二者相结合的方式，但无论哪种运营方式都存有一定问题，盈利状况并不良好。美国由于资本市场运作发达，日本则依靠介护保险制度，养老地产普遍取得较好收益。未来开发商如何布局养老地产、以何种方式开发与运营将是盈利的关键点。

不仅如此，国内养老地产配套服务落后，缺乏专业人才，类似的局面也亟待改观。由于养老地产的核心和重点在于后续运营，而国内养老地产处于发育阶段，医疗护理人才缺失，配套单一，服务规范不完善。如何在未来培养一个高专业能力的运营团队将是横亘在企业面前的难题之一。

值得注意的是，有业内人士表示，尽管不少房企宣称投资开发养老地产，但大多因为盈利模式不清晰、相关配套服务跟不上，养老地产的项目最终只能当作普通商品房去卖，一些所谓的“养老社区”也与普通楼盘无异，养老地产最后变成了不少一些开发商拿地卖房的噱头。

粗放式困境亟待摆脱

CRIC研究中心分析师李莹表示，老龄人口的增长让越来越多的房企涉足养老地产，包括万科、保利、远洋、首创等，其中万科的杭州良诸文化村随园嘉树项目已出炉，远洋成为北京第一个获得民政部门颁发养老服务机构职业资格的市场化机构。

“未来养老服务业将是政府托底，以市场为主体”。李莹说，为鼓励市场力量参与养老事业，预计未来国家层面将会出台一定的优惠政策，除了金融保险公司以外，房地产企业在养老产业中也将有不小的发展空间。

同策咨询研究部总监张宏伟则认为，无论是政府规划、养老产业政策，还是实际的养老地产市场需求、开发企业布局动作来看，养老地产的确面临着巨大的市场发展空间。“但这么巨大的市场空间背后面临更多的是市场冲动。其中，关于养老地产运营模式、养老相关产业的发展等诸多方面还存在不成熟的一面，一定程度上会造成当前中国养老地产市场呈现出‘粗放式’增长的特征”。

张宏伟表示，养老地产“粗放式”增长背后势必会带来盈利模式、运营模式、重复建设等诸多方面的困局。他说，在短期内政策刺激之下，大量房地产开发商对养老地产跃跃欲试，以养老地产为名变相圈地，养老地产变成开发商的拿地工具。“这样导致短期内养老床位呈现出快速增长的态势，但是，实际上这些养老床位基本上没有办法投入运营，仍然处于房地产开发范畴之内，而不是养老地产运营及服务”。

“和建保障房、商品住宅不一样，养老地产（床位）不可能依靠大规模的兴建项目来充量”。他认为，“养老地产项目开发配套很关键，仅有床位没有配套解决不了养老问题。在进行任何一个养老地产项目开发时，如果没有配套的支持，尤其是医院等这些医疗设施配套、相关从业人员的跟进，规模庞大的养老机构必然会出现管理、事故等方面问题，这个项目本身也必然是失败的”。

“事实上，养老地产还必须要寻求一个适合自己的运营模式，如采取出租、卖产权、直接买断等方式”。张宏伟说，“这一点，也是养老地产具体项目未来能否持续生存的关键所在和每一个养老机构在经营阶段必须解决的问题”。

 来源： 经济参考报