■ 分析

改善型项目托市

纵观北京楼市，无论是刚刚拿地的项目规划，还是已经入市的项目，推出的产品均呈现出“瞄准改善”的一边倒定位。改善型项目已经成为托起北京楼市的中坚力量。

中原统计数据显示，截至目前，北京市场上供应的37544套商品房住宅中，三居以上的比例高达60.8%，创造了历史最高。

而在11月入市的多个改善型项目都取得了不俗的销售业绩。五矿万科如园的大师作品壹号，地处海淀区五六环之间，尽管入市价格高达75000元/平方米，但推出21套产品成功实现“日光”；作为顶豪的代表项目之一，使馆壹号院仅11月1日一天即实现签约14套，成交均价达101445元/平方米。

业内人士认为，对比同期高价地频频成交的情况，这些项目的热销便不难理解。亚豪机构市场总监郭毅指出，今年前三季度，3万-6万元/平方米的中端商品住宅共成交了12110套，同比增加近5000套。“未来供应的稀缺以及已有项目的快速去化，使得中端住宅在未来较长一段时期将处于供不应求的状态。”

地王助推在售项目

受到“邻居”永丰地王拉动，冠城大通·百旺府最近一期入市的均价为43800元/平米，而今年一季度该项目均价还只是37300元/平方米，五矿万科如园的新品也比上期上涨15000元/平方米。

这只是近期楼市变化的一个缩影。

北五环某项目刚推出一批房源，在以6万元/平方米售罄后，预计明年新推的楼座将会飙升至10万元/平方米以上。该项目负责人表示，近期高价地频出，将会对整体楼市产生助推效应，对目前在售项目无疑是利好。

多位业内人士表示，从近期出让地块分析，三环内已基本无新增宅地，而五环内的宅地供应也多集中在南城，其中三四环之间的地块稀缺程度较高；四至五环属于次稀缺地带，预计楼面价保持在4万-6万元/平方米；五至六环供地虽然相对较多，但优质地块也已经拍出4万-5万元/平方米的楼面价；六环以内新拍出地块的楼面价基本上也都超过了3万元/平方米，即便是六环以外，实际楼面价也迈向万元大关。由此可见，未来的六环以内新房市场的价格水平将整体抬升。

商住项目异常活跃

在11月暖冬的行情中，商住类项目的表现格外抢眼。在11月入市的项目中，包括通州富力中心、鲁能·钓鱼台美高梅公馆、ID CITY艾迪城等商住项目占据了供应项目数的半壁江山。

一位不愿具名的业内人士表示，未来普宅市场的“全城豪宅化”预期、普通住宅项目供应越来越少的现实，使得商住项目很可能成为北京楼市除自住房、豪宅这两极之外的有力补充。

出于通州规划的长期看好，在区域住宅产品升级限购之后，商住产品成为市场主力，也受到了市场青睐，其中，保利大都汇更是荣登11月上半月成交排行榜的榜首。

位于大兴的恒大未来城、位于丰台区石榴庄的鲁能·钓鱼台美高梅公馆，尽管单价较高，但入市后仍然受到广泛关注，收获了不错的销量。

郭毅表示，对于住宅部分全部竞建为自住房等保障房的商住项目，利润微薄，因此只能通过将商业或办公部分打造成为高周转的商住产品，才能回收一定利润，这也将成为当下大量受自住房挤压的高价地项目的普遍做法，同时也将拉动商住产品进入一个“拼品质”的时代。