资本介入拿地仍需警惕风险

资本南下已成趋势。就在11月25日上海新江湾城的土拍现场，竞标的12家房企包括泰禾、中铁建、保利、龙湖平安联合体、中铁、金茂首开联合体等。据21世纪经济报道记者不完全统计显示，12家房企当中有超过4家，即30%以上是总部在北京的房企。

张宏伟指出，北京房企今年以来进入上海楼市者主要分三类，包括金茂等总部在北京的央企；国资旗下公司如金融街；民营企业。前两者属于财大气粗，激进型选手，短期内有看中的地块都会迅速出手，以求更快进入上海市场。

来自第三方机构的数据显示，2015年至今北京土地市场成交的44幅住宅用地中，有77%被央企或国企摘得，只有10幅为民企摘得；上海同样如此，在今年成交的39幅住宅用地中，国企拿地占比达56%。此次新江湾城宅地又被央企高价夺得，且再造地王、创下沪上宅地楼板价新纪录。而央企如此强势进入一线城市、主宰土地市场的趋势也将影响未来楼市。虽然高价地并不能完全代表未来市场售价，但“地王”集中出现，未来一线城市房价很难不受到影响，住宅产品豪宅化难以避免。

张宏伟还指出，此外还有很多隐性投资很难做统计。一些大宗交易项目表面上是被房企获取，实际上有金融机构在背后支持，他们投资房地产的逻辑不同于传统房地产开发商。并非按照房地产开发节奏拿地，而是按照资产配置的逻辑，未来通过开发、资本运作而获取收益，这些资本大鳄的融资成本普遍较低，一般选择投资一线城市，因为这些地区投资回报率更符合预期。

但上海链家市场研究部总监陆骑麟却对此表示担忧，他指出上海有不少新开盘是亏本的楼盘，如今二手房也能比一手卖得贵。但获利空间的培养需要太长时间。

陆骑麟举例称，常发地产曾于2009年底买下上海市嘉定新城豪庭国际项目，当年成交楼板价为1.2万元/平方米，溢价率达425%。2011年限购政策出台，影响了一批新盘，常发豪庭国际也是延期于2012年8月开盘，当时单价定为1.3万-1.4万元/平方米，和2009年1.24万元/平方米的楼板价相差无几，完全是赔本卖楼。至今该项目单价也没有超过2万元/平方米。

（来源：21世纪经济报道）