楼市最大压力周期接近结束?这一结论暂不符合无锡市场

来源:地产中国网 2015-11-19 11:34:00

11月还在继续。虽然此时进行年终盘点为时过早,但不少地产机构早就蠢蠢欲动,各类报表和总结频频曝光。最近,有关“楼市最大压力周期接近结束”的言论更是让地产圈振奋。有业内人士认为,无锡的房地产市场毕竟不能和深圳、上海一类的一线城市相比,在江苏省内,与南京、苏州相比也算是比较平稳的。

事实上,今年以来,伴随着各项政策的持续宽松,无锡的市场也在这股“春风”的带动下“嗨”了起来,最为直观的论据恐怕是房企的销售额。根据无锡市房屋产权监理处统计,截至11月10日,无锡商品住宅累计销售金额排名前十的房企中,同比涨幅最高者逾200%。同时,部分中小企业表示有点“受伤”。

声音楼市最大压力周期接近结束

中原地产研究部统计数据显示,目前公布10月份销售业绩的21家房企,合计当月销售金额达1307.5亿元,这一数据比9月份的1065.8亿元上涨了22.7%。整体看,10月份主流标杆房企收获“银十”。

中原地产首席分析师张大伟在接受采访时表示,多轮楼市调整政策已经初步见效,市场走出低谷,楼市的最大压力周期接近结束。

验证同比销售金额有涨有跌

品牌房企多盘联动机会多

市房屋产权监理处的官网——无锡市房地产市场网根据各大楼盘实际备案成交的金额,做了一个2015年销售金额排名前十名的榜单。这份榜单显示,截至11月10日,融创九龙仓万科分别以23.84亿元、16.33亿元、14.94亿元位列前三甲。与2014年同期的业绩相比,进入2015年无锡商品住宅累计成交金额排名前十的房企中,有7个企业同比数据“飘红”,即与2014年同期相比,销售金额是呈现上涨态势。其中,同比涨幅最大的要属富力地产了,其累计成交总金额同比涨幅达203.90%。

“同一家开发企业,今年和去年同期相比,出现上涨的原因有很多。”分析人士指出,有的是旗下在售楼盘数量不变,但销售状况在今年整体的大环境中明显好转。比如蓝光地产,起初的刚需定位在无锡市场上很受用。有的是因为旗下在售楼盘多了起来。比如富力,2014年几乎只有富力十号一个楼盘在销售,到了2015年,新区的富力城和富力桃园销售态势良好,为公司销售总金额“贡献”不少。再看3家出现销售金额下滑的企业,大多是因为旗下楼盘可销售房源大幅减少,甚至进入尾盘销售或清盘的状态。比如华润置地。自太湖国际社区收官之后,只有惠山区橡树湾和悦府在售。世茂地产的项目,也进入了尾声状态。

不管是什么原因造成的涨跌。有一点不可否认的是,品牌房企多盘联动、产品供应结构适销对路是制胜关键。如位居榜单第一位的融创中国在无锡有4个项目同步销售,分别为蠡湖香樟园、玉兰花园、融创熙园、理想城市。尽管融创熙园和理想城市均以去化尾房为主,却也为该企业回笼了6亿多资金。除了时代上河之外,九龙仓集团也有时代上城、玺园、碧玺三个项目主售住宅,并且除了满足刚需的中小面积段产品外,尤其在无锡限购政策取消之后,逐渐涌入市场的改善型客户,为玺园和碧玺这两个主打改善型的项目贡献了不少成交量。

相反,与品牌房企“霸市”的节奏相比,无锡本土的中小房企的生存现状有点不太乐观。早些年,一些本土房企就开始逐步退出房地产行业,大浪淘沙下,所幸本土红豆、阳光、奕淳、华夏还在继续深耕,但与房产大鳄相比,还是偏于弱小。

业内楼市“去库存”将贯穿2016年

房价变动还处于博弈性阶段

总体而言,无锡楼市今年“去库存”效果是不错的。数据显示,政策持续放松促进楼市回暖,央行年内连续多次降准降息,公积金政策多次松绑,购房需求积极入市,市场成交高位运行,同比增长明显。1-9月无锡市区商品房销售总面积488.14万平方米,同比增长25.80%,销售金额408.27亿元,同比增长27.03%。

同时,受供应结构的变化与改善型购房需求的增加,无锡市场上部分热销户型开始出现紧缺状态。另一方面,144平方米以上的大户型去化却依然缓慢。“144平方米以上的大户型产品库存占比仍比较大。”位于市中心某楼盘的销售人员称,无锡市场有它的自身特点,大户型库存集中,144平方米以上的户型占到一半,这是比较棘手的。所幸近期“二孩”政策的发布,使得三房四房等大户型关注度开始增高。

结构性问题之外,当前政策环境宽松,开发企业的资金面全面好转,但开发商新开工和拿地积极性与前年相比并不高,今年土地市场上比较活跃的是万科万达。前者是库存销售殆尽需要新地块继续开发的深层次需求,后者属于新进无锡开发的基本需求。“楼市最大压力周期接近结束是趋势,一线城市今年早就是供不应求的状态,而在无锡,去库存仍将贯穿2016年。”地产分析人士严跃进告诉记者,易居研究院根据国家统计局11月18日公布的《2015年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均,计算得知,2015年10月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.12%,相比9月份0.2%的增幅基本持平。

从无锡房价走势来看,有三个特点。第一是其目前房价的涨幅水平基本上位于70个城市的中间,或者说属于一个中间位数的水平。第二是从其环比增幅看,近几个月总体上处于涨涨跌跌的过程,说明目前是一个相对博弈性的阶段,后续随着市场基本面的继续向好,房价环比上涨的概率和频率会增加。第三是从其同比增幅看,目前基本上处于一个同比跌幅持续收窄的态势。后续一旦房价环比上涨的动力比较强劲,无锡房价同比下跌的格局也基本上会被改变。“应该认为,目前无锡房价上涨受到牵制,和库存规模较大的态势有关系。但另一方面,对于无锡的购房者来说,反而能够获取一个相对价格较低的购房市场。对于普通购房者来说,应该利用目前信贷政策宽松的有利时机,积极购房,而非盲目观望。”
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