在房价高企的2009年和2010年,一提房地产调控、长效机制,每每都有物业税或房产税的身影,调控房价放在更重要的位置上。

2011年初,经国务院同意,上海、重庆两地推行针对个人住房征收房产税的试点。

上海试点方案主要针对新购住房,新购住房超过划定免税面积的部分需纳税。重庆试点方案调节意图更明显,主要针对高档住宅和独栋别墅征税。两地都区别对待了本地户籍人口和非户籍人口,非户籍人口征税门槛更低。

中央财经大学财政学院教授温来成对21世纪经济报道记者表示,上海、重庆两地试点房产税主要是从房地产市场调控的角度出发,税收筹集作用放在比较次要的位置。

4年过去了,沪渝两地房价仍在上涨。因此,有人认为两地试点显示房产税对房价调控作用不明显。也有研究认为,开征房产税后,在一定程度上抑制了两地房价过快增长;但房价调控是综合多项因素的结果,如同期上海还有“限购令”。

2013年11月,十八届三中全会全面深化改革的决定中,明确了“加快房地产税立法并适时推进改革”。这终结了各方对房产税扩大试点的猜想,房地产税改革要立法先行。

2014年6月,《深化财税体制改革总体方案》获中央政治局审议通过。随后10月,财政部部长楼继伟在《求是》撰文指出,房地产税改革总的方向是,在保障基本居住需求的基础上,对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素,合理设置建设、交易、保有环节税负,促进房地产市场健康发展,使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。

作为地方财政稳定收入来源之一,房地产税颇受重视。这有诸多原因,如不动产是地方政府天然优良的税基来源,“营改增”之后地方缺乏主体税种,卖地收入难以维系,需要有更长期稳定的税收收入等。

房地产税构成:

合并“两税”还是“五税一费”

房地产整个产业链条税负构成不合理,一直为外界诟病。开发、建设、交易环节税负较重,保有环节税负较轻,需要适时调整也是业内共识。

房地产开发、建设、交易环节涉及营业税、耕地占用税、印花税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税等多个税种;保有环节仅有房产税和城镇土地使用税。

社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌对21世纪经济报道表示,早前说的房地产税改革,多指“两税合并,评估征收”。现在财政部部长提到要合理设置建设、交易、保有环节税负,提供了一种新的思路,可能将房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税,还有城市基础设施配套费(面向建设单位收取的一项费用),这“五税一费”统筹考虑。

张斌认为,现行房地产行业税费多集中在建设、交易环节,调整后,住房持有环节税收增加,建设、交易环节税费相应下降,房价有可能有所调节。

之所以是“五税一费”,因为房地产行业独有的税种,除了保有环节两税之外,还有耕地占用税、土地增值税和契税;收费项目中,城市基础设施配套费为较大较显著的收费项目。

财政部财政科学研究所原所长贾康在接受媒体采访时也表示,“房地产税”既包括房产税,也包括土地增值税、土地使用税等相关税种。未来的房地产税改革方向并非单一针对住房保有环节收税,而是把整个房地产行业链条的税费简并,其最终的大方向可能是结构性减税,老百姓的税负有可能是降低的。

温来成表示,房地产税的改革,涉及到既有税种的合并或取消,合并哪些,取消哪些,还有争论。有人认为是合并“两税”,有人认为应该涉及到更多税种,比如同时取消政策效果一直不大好的土地增值税等。

争议待解:改革路径未达成共识

房地产税改革,主要是为了筹集地方财政收入,还是为了房地产调控或调节收入,思路不同,方案差别也会很大。尽管已经经过12年的讨论和不同形式的试点,房地产税改革究竟怎么改仍然众说纷纭。

如果为了筹集收入,可能要求普遍征收。有研究者测算表明,房地产税有望成为地方重要的收入来源。

中国人民大学财政金融学院教授安体富2012年曾做过测算。对作为生活资料的首套房免税,根据2010年全国房屋竣工面积(假设免税房屋占一半),2010年全国商品房销售平均价格为5029元/平方米,按照50%的价格评估率(即以评估价的一半作为税基),参考国际普遍税率1%来测算(实际税率为0.5*1%=0.5%),当年应征房产税额为6300亿元,占GDP比重为1.5%,占地方本级财政收入比重为15%。

如果区别对待普通住宅和高档公寓、豪宅,后者按照3%的税率和70%的评估率(实际税率为0.7*3%=2.1%)来计算,当年房产税收入为6571亿元,占GDP比重为1.7%,占地方本级财政收入比例为16.2%。

无论是15%还是16.2%,房产税在地方税收收入中占比都显著提升。安体富指出,房产税持续、均衡、稳定的收入,可以缓解基层政府的财政困难。

如果为了调控房价或调节收入,税收筹集作用将明显减弱。如只对新增住房、不大涉及存量房的上海方案,以交易价格为税基,实际税率为0.6%,2011年筹集房产税约为6800万元,占本级财政收入的0.02%。重庆试点方案,只针对高档住宅的方案,实际税率为0.5%-1.2%,2011年征得税款约1个亿,占本级财政收入的0.03%。

如果是统筹考虑整个链条的税收,通过房地产税的改革,未来地方财政增收空间有多大,还值得考量。因为房地产行业贡献的税收占地方财政收入比重很高。如四川统计局分析显示,房地产投资已经成为四川地方税收的主要来源,2010年至2012年,房地产业与建筑业两项税收占全省地方税收收入的比重分别为43.2%、43.5%和42%。

张斌表示,据他测算全国各省(区、市)仅房地产行业本身的税收,对地方税收的平均贡献水平大概在35%。房地产行业税收占比已经比较高,通过增加持有环节税负,使得行业税负进一步增加的空间不大。

土地出让金和房地产税的关系也是绕不开的话题。温来成表示,房价中很大比例是土地出让成本,这块收入已经归政府所有;保有环节开征房产税,针对包括土地出让收入的房价进一步征税,存在重复征税的嫌疑。

此外,上述江苏地税局官员对21世纪经济报道记者表示,面对个人保有环节直接征税,必须慎之又慎。现实中针对个体户的征税就比较困难。企业欠税的话,可以通过银行账户进行扣缴;但对个人家庭征税,像房地产税的住房涉及到人基本生存问题,难以采取强制征税措施。

最重要的是,房地产税立法需经法定程序,公开征求意见,提交人大常委会反复审议,过程中各方意见冲突也少不了。多位业内专家对21世纪经济报道记者表示,针对个人或家庭的直接税立法,一定要让程序足够公开透明,让各方观点充分表达,努力寻求各方共识,要审慎推出。

来源：21世纪经济报道