年底或并表中交

绿城近期的融资行为,一方面显示其重新发展产生的资金需求,另一方面也凸显了三四线城市的去化压力。

绿城一线城市战略已定,却在北京、上海等地暂无拿地,可见资金还是绿城如今的最大瓶颈。绿城中国执行董事李青岸指出,在华东市场拿地还是以绿城主导。计划确保绿城在杭州的龙头地位。

绿城管理层也曾对21世纪经济报道记者透露,在今年年底公司还会有一系列融资行为,但只会是一些项目融资。如做项目开发贷,或通过前述融资租赁方式进行融资创新。

显然按照目前的土地市场价格,绿城想继续拿地就迫切需要融资。据透露,绿城下一步可能会联合金融机构进行融资。“目前从信托和基金公司给我的利率来看,我们的底线是,利率超过10%就不考虑。”李青岸说。据透露,现在部分此前与绿城有合作关系的非银行机构也愿意降低利率放款给其在三四线城市的项目。

据21世纪经济报道记者了解,中交作为绿城第一大股东已为其融资减轻了不少压力。例如,此前其2018年、2019年到期的两款9%利息的美元债,在中交入股之后发新债,利率变为5.875%;而中交旗下的融资租赁、中交财务公司、金融发展等公司也可为绿城融资助力。

融资难题逐步缓解之后,去化仍是摆在绿城面前的难题。今年上半年绿城三四线城市项目去化回笼203亿,距离计划中去库存300亿的目标并不远,根据绿城方面初步计算,全年销售额可达660亿元。

绿城方面此前曾表示,对于三四线城市项目公司清算关停产生的一定损益,如果有好的项目很快就会覆盖掉。按照现在的销售模型,绿城到2017年可以实现城市与项目的换仓。

目前中交地产板块成立了中交房地产集团,据透露,绿城将纳入该集团中。该集团对绿城在其中的思路已经清晰:一是利用绿城的高端品牌为中交嫁接,通过代建与共同开发实现;另外浙江地区仍是绿城的大本营,包括上海、江苏等地的市场都将由绿城主导。

据一名央企人士透露,近几年,央企的运营利润率主要仍是依靠房地产拉动,例如中交旗下交通基础设施业务的毛利率仅11%-12%。低于房地产行业超过20%的毛利率。

此外21世纪经济报道记者多方了解,中交今年底实现并表绿城的概率非常大。上述业内人士分析,中交并表绿城正是有为集团提高利润表现的考虑。按照央企追求利润总额的情况而言,倘若今年绿城实现660亿元销售,并能从中获得40亿元利润,则对中交利润的提升是极大飞跃。

 （来源：21世纪经济报道）