无锡住宅户型结构性矛盾显现 80-144平“吃紧”

来源:地产中国网 2015-11-04 10:31:00

受供应结构的变化与改善型购房需求的增加,无锡市场上部分热销户型开始出现紧缺状态;另一方面,144平方米以上的大户型去化却依然缓慢。据市产监处近日发布的2015年第三季度锡房指数报告显示,无锡住宅户型结构性矛盾显现,后期很可能导致部分面积段供求偏紧。不过全面放开“二孩”政策的出台,对楼市大户型的利好影响初步显现,一些以前很难卖的大户型问询者开始逐渐增多。

80-144平方米住宅成交占八成

在今年“330”政策出台之后,大量改善型需求入市,这使得对于80—144平方米房源的需求量猛增,尤其是90—120平方米的中型户型,更是受到不少购房者青睐。

“从商品住宅成交套数来看,前三季度80—144平方米的户型成交套数占到了住宅总量的81%,其中,90—120平方米面积段占32.15%。”市产监处有关人士说。

在滨湖区一楼盘,销售人员告诉记者,该楼盘目前供应额中段面积户型房源非常抢手,基本上是放出来一套就卖掉一套。“这个面积段的受众大多数是首改客户,一般来说都是置换。”销售人员称,利好政策不断,购房者的消费心理也在发生改变,不少购房者会更倾向于直接购买改善型,而放弃纯刚需。“另有120—144平方米户型的房源,虽然略逊色于中小户型房源的去化速度,但相较于大户型,已属良好。”

就在央行连续降息中,股票、理财产品的收益进一步收窄,看似稳妥的财富正在慢慢贬值,改善型房源很多因为地段好,又是作为不动产,先天具有稳定的保值甚至是增值的属性,因此受到市民青睐。

多重因素致中户型房源稀缺

一面是对于中户型的强劲需求,一面却是多重因素导致市场上中户型的稀缺。数据显示,今年1—9月,商品住宅新增供销比仅为0.72:1,商品房新增供应总量再次达近五年来低位。80—144平方米的户型成交套数虽然占到了前三季度住宅总量的八成,但此面积段存量住宅去化周期目前约为13个月,明显低于住宅总去化周期,房源“吃紧”。

为何会出现这样的情况?有业内人士分析称,这里面有历史原因,也有开发商对于利益的考量。2006年,建设部等九部委联合出台了著名的“90/70”政策,要求新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上,这使得90平方米及以下户型的供应量逐步提升。而从利益方面来看,现在开发商的运作模式是快进快出,中等户型虽然现在能走量,但还是存在一定的风险,而刚需户型则更加保险。所以以相对“不愁销路”的小户型作为卖点,带动120平方米以上的大户型成交量,一直都是楼市中屡试不爽的营销策略。

另一方面,在缺少中段面积房源的情况下,大户型与小户型更容易拉开价格差距。从成本上来计算,小户型所占的配套装修成本高,这决定了小户型的卖价“高不到哪里去”,对于开发商来说,想获利必然要靠大户型。因此,开发商通过减少90—120平方米的中户型,能有效拉大小户型和大户型的价格差,提升利润空间。

144平方米以上大户型成“老大难”

与中小户型热销形成对比的是,144平方米以上的大户型去化依然较慢。

“144平方米以上的大户型产品库存占比仍比较大。”位于市中心某楼盘的销售人员称,大户型产品竞争最激烈的是在144—200平方米的面积段,这个区间楼盘较多、产品重叠,对普通购房者而言,没必要或没能力购买这样的产品; 而对改善型需求人群而言,二次置业购买这样的房源又面临较高的总价和首付,压力也是比较大的。对于真正的豪宅买家,则又会觉得这类房源档次不够。

“整个2015年的政策导向对房企去化库存有力,但无锡市场有它的自身特点,大户型库存集中,144平方米以上的户型占到一半,这是比较棘手的。”业内人士称,开发商重金打造的大户型,如今却成为了市场上的积压产品,并拖累了整体市场的去化速度。

哪怕放松限购限贷,也未必能迅速解决这日积月累的“痼疾”。面对高库存,不少大户型只能通过调价来走货,“以价换量”出现在不少大户型楼盘。在刚性改善需求的外围区域,大部分144平方米以上的房源唯有稳价走量甚至降价,或许才会有出路。

“二孩”放开大户型关注度提高

不过近期“二孩”政策的发布,使得三房四房等大户型关注度开始增高。

“二孩政策一出,我就立刻拉着老公去看房了,我怕大户型会涨。”市民高女士说,她们原来住在南长区一套93平方米的两房里,是个双学区小区,她一心想存够钱在本小区置换一套四房,生个二孩。但“二孩”政策全面放开,让她警觉起来,为了避免大户型涨价,她决心把手头的钱凑凑,先置换个三房再说。

据了解,目前,两房一般是市场公认的刚需户型。但以后,如果一个家庭生育两个孩子,就算小时候两个孩子可以同住一室,加上父母或保姆,至少要有三房才能住得比较舒适,四房自然更好。所以,二孩政策全面放开对于楼市来说,可谓大“室”所趋。

“影响肯定是有的,但是会需要一个比较漫长的过程。”滨湖区一楼盘营销总监徐先生认为,二孩政策放开后,三居产品或将成为刚需产品。未来,四室成为二孩家庭的首选,五室则成为改善型需求产品。另外,想生育二孩的家庭,基本是经济基础较好,且父母工作繁忙,老人有心无力,他们更愿意聘请专业保姆,因而保姆房也将重点列入设计范围。

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