做强代建提升利润

“绿城2010年就提出了轻资产运营模式，即拓展了绿城的代建开发业务，现在已经有成熟的盈利模式。”曹舟南称，2010年的绿城，当时最大的问题是资产结构不合理，在快速发展期中，基本上每次宏观调整都让绿城遭受到了很大冲击。因此，宋总（宋卫平）考虑成立代建公司。

“出于在不提高负债的情况下，绿城要怎样尽快地发展规模的考虑，以及2009年末所有行业争相进入地产却无专业开发团队的市场背景下，绿城认为代建市场有机会，有高达数万亿元的市场规模，因此成立了代建公司”。曹舟南回忆道。

在行业利润越来越低，收益率趋于亏损的市场环境下，轻资产模式备受关注。2015年9月23日，绿城以两个轻资产公司为基础成立了代建集团，即绿城房地产建设管理集团。

据《证券日报》记者获悉，截至目前，绿城房地产建设管理集团受托管理项目超过50个，总建设面积达1700万平方米，预计可售销售额1300亿元，预计代建总收入超过45亿元。

更重要的是，在绿城后年实现千亿元目标的计划中，房地产开发收入可能达到800亿元，而另外200亿元则靠代建业务和其他管理服务业务收入贡献。

“中交集团成为绿城大股东后，中交的一些业务将交给绿城代建，尤其在海外市场，代建业务将是绿城重要布局区域。”绿城房地产建设管理集团总经理李军向《证券日报》记者如是透露。

值得注意的是，代建业务纳入绿城体系后，宋卫平的蓝城将何去何从，两方是否会涉及同业竞争？绿城某内部人士向本报记者透露，因为涉及股权归属，绿城的代建业务和蓝城的代建业务目前还未触及到合并问题，但两方各有业务板块，并不涉及同业竞争问题。

不过，尽管绿城加快了轻资产业务的扩张速度，但过去的动荡不安仍反映在了绿城2015年的中报中。据绿城中国2015年中期业绩显示，今年上半年绿城附属公司实现物业销售毛利率为22.1%，较2014年同期的24%有所下降。另外，上半年绿城实现股东应占利润为5.19亿元，较2014年同期的6.13亿元减少15.3%。

实际上，这也是投资者关注的问题。对此，孙国强称，中报不好看有多方原因，除了整个行业毛利润下滑外，绿城也有自身方面因素。房地产有一定滞后性，今年报表反映的是去年的故事，原来融创在绿城主导过一些时间，当时采用了降价的销售策略，今年的结算收入因此受到影响。

而在绿城的管理层眼中，除了改变投资城市战略，调整产品线外，代建业务是轻资产模式运营，将为绿城的利润指标做出重大贡献，尤其规模做大后，可成为绿城提升利润的重要“法宝”。

显然，无论在增加土地储备方面，还是代建业务扩张方面，大股东中交集团都给绿城提供了助力，但中交管理层进驻绿城后，绿城最大的改变则来自于资金压力的改善，优化了债务结构，这也是中交力主的降低绿城财务成本且实现快速落地的砝码之一。

中交背书优化债务结构

孙国强直言，“我们不回避绿城财务成本高的问题。从房地产行业前10强来看，今年绿城的运营成本总体来说要比其他房企高一些”。

据傅俊元分析，绿城受行业、企业属性双层限制，自有资金短缺，融资渠道单一，资金成本居高不下，2014年平均资金成本7.86%（其中境内非银行类融资成本11.05%），2年以内到期债务占比超过63%，这直接制约了公司的发展能力，影响了发展速度，并演化成相对单一的高负债发展模式，已经成为企业发展的主要瓶颈。同时，绿城现有项目主要为2009年－2011年期间取得项目，当时行业地价处于高涨阶段，开发成本较高。

“上次到绿城调研时算过一笔账，绿城现有债务大概为800亿元，一年财务费用将近80亿元。中交整体债务将近3000亿元，一年财务费用不到90亿元。绿城的财务费用是有降低空间的。”傅俊元称。

事实上，中交集团管理层进驻绿城后，在调整债务结构方面确实已经初见成效。8月3日，在中交集团的倾力支持和指导下，绿城中国的人民币及美元债券条款修订获得90%以上的高票通过，交换要约下年利率及收益率为5.875%的5亿美元债券发行圆满完成；8月27日，绿城中国完成了境内公司债首批发行，规模30亿元，年利率4.7%，成本略低于同期银行贷款利率。

同时，中交方面认为，公司需要更多依托股东拓展融资渠道，降低融资成本，继续在资本市场深度开拓，实现多元化、低成本融资。而据孙国强透露，未来绿城还将有其他降低财务成本的措施。

而在与绿城内部人士的一次对话中，《证券日报》记者也获悉，曹舟南感慨在与投资者交流时，“没人再问我资金链问题了，这让我压力小了很多。”

除了为绿城发展提供助力，据记者了解，中交也提出了业绩指标方面的要求。同时，中交认为，“绿城发挥好不同于国企管理优势的同时，积极融入中交管控体系，完善公司治理结构，对必要的内部控制进行规范，建立正常的重大事项汇报机制，财务管理上也是一样，发挥自身财务优势，积极适应中交财务文化。”

但傅俊元强调，“无论今后股权无论怎么变动，中交都会给予绿城与股权匹配的支持。”

巴克莱发表的研究报告则指出，管理层提出专注发展14个城市、加强促销库存、降低再融资成本、及加快公司建筑管理业务的发展，公司大股东中交集团亦对上述策略非常支持。绿城中国的发展策略方向正确，但关键是管理层能否执行，短期而言，公司难以解决过去遗留的经营问题。

不过，《证券日报》记者注意到，在上述内部交流会中，投资者和机构分析人士虽对绿城存在的问题仔细问询，但对其调整措施和战略发展方向都较为认同，甚至有个别长期购买绿城股票的投资者表示，对绿城发展有信心，或许可以再买些绿城的股票。

（来源：证券日报）