须找人口净流入城市
对于商铺来说，传统商铺未来价值会越来越低，住宅小区商铺，从购物中心、百货商场再到批发市场，整个商业体量人均面积非常高。
因此，在这种情况下，未来商铺风险比较大，但新型购物中心可能成为新型的城市商业中心，这些商铺可能会有机会。
据统计，目前市场上除了一、二线城市的核心区域有稳定的回报率之外，其他非核心区域的整体回报率都不高，有些地方还不到2%，甚至低于住宅。
在此种情况下，投资人所承受的压力可想而知。因此，对于商铺的投资就取决于未来升值空间，在此种情况下，一、二线相对于三、四线城市有一定的升值空间，这主要是由于一、二线城市的人口为净流入。
升值源于城市配套的形成、人口的导入。只有整个区域的成熟，才能带来价值提升。换句话说，商铺是要靠培养的。
目前看来，传统商业中心还有一定竞争力，但一些城市的商业中心已开始衰退，这主要是源于这些区域的业态开始逐渐被淘汰，受到了新型模式的冲击，比如百货，无锡恒隆广场就是一个典型的例子，其整个主力店客流的减少，导致整体商业开始衰退，进而正片区域都开始走下坡路。销售额少了，租金自然就降低了。
欧阳捷笑言，如果过去是“一铺养三代”，那现在买了商铺不赔就行了，未来商业商铺再建设下去就是“三代赔一铺”。
因此，这样的商铺即便在上海，投资价值也不大。
从目前情况来看，有两种模式将成为未来商业心的增长点。一种是新的购物中心模式的形成，还会衍生出两到三个购物中心，而这种以购物中心为主的商圈将取代传统的以百货公司为主的商圈，成为新的价值点；另一种模式是政府打造的新区模式，随着人口的慢慢导入，商圈配套的逐渐成熟，商铺就有提升的价值。
（来源：每日经济新闻）
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