受三四线城市的楼市困局拖累 三季度多家中小型房企出现业绩下滑和亏损

本月19日，国家统计局发布了前三季度关键经济指标数据和房地产投资及销售情况报告。三季度全国GDP增速破7，为6.9%，总体平稳，但下行压力不减。

1~9月份，全国房地产开发投资7.05万亿元，同比仅增长2.6%，为历年来最低，增速持续回落，且似乎还没有见底的迹象。

在已发布三季度业绩的46家房企中，有70%的公司业绩并不靓丽，而且有20家房企预计亏损。绿景控股、荣丰控股等9家房企预计将继续亏损，广宇集团、南国置业等11家房企预计首亏。库存高企、资金链紧张使整个地产行业依然处在困局之中。

中原地产首席分析师张大伟认为，虽然2015年楼市相比去年有所复苏，但房企利润率持续下调，“增收不增利”的现象依然明显，中小房企的情况更为严重。

难得一遇发债良机 房企忙“扑水”

目前，房企在扩大销售规模的过程中，经营成本相对比较大，使得盈利水平受影响。此外，资金成本也侵蚀了房企的利润空间，尤其长短期债务搭配不合理的房企，短期债务资金成本动辄超过10%。因此，最近一段时期，很多房企都忙于发债。

有房企人士坦承，融资成本的下降为企业发债融资提供了窗口期。尤其是对于资金需求量大的房企而言，现在可以说是近几年难得一遇的发债良机，可以借机用低成本的境内公司债替换早几年发行的境外高息债，这无疑可降低整体的融资成本，实属房企的利好。

据中原地产研究部的统计数据显示，今年内，有超过60家上市房企在内地已经或计划发行公司债，预期融资高达1500亿元以上。仅2015年7~9三个月，就有48个房地产企业发行76只公司债，从债券市场融资1661亿元。而在2014年全年只有15家融资成功，金额只有235亿元。

借新债还旧债

意在降低整体融资成本

最典型的案例是恒大地产，继年中发行200亿元公司债券后，又于10月15日成功发行200亿元的非公开公司债券，创造了国内私募债最大发行规模纪录。

泰禾集团也在10月16日收盘后发布公告，鉴于前次非公开发行的50亿元公司债券已募集完毕，拟再次非公开发行不超过60亿元公司债券和公开发行不超过45亿元公司债券，合计拟再募集资金105亿元，用于偿还金融机构借款及补充公司流动资金，以及进一步改善公司财务结构等。

此外，包括万科、金地、碧桂园等知名上市房企也纷纷加入到发债大军中。

中原地产张大伟指出，房地产企业发债用途主要是借新还旧，不一定是为了扩大再生产，而是把过去高成本资金还掉；房企过去主要是通过银行信贷获得融资，其资金成本和发债相差甚远。

克而瑞房地产信息集团研究人士表示，近期房企发债、债务置换前赴后继，不仅充实了房企的钱袋子，亦优化了房企的债务结构，有效降低房地产企业的资金成本，而资金面的缓解亦会令土地市场逐渐摆脱资本制约而进一步活跃。

过半房企料难完成年度目标

从目前公布的2015年三季报业绩预告的上市房企来看，中小房企占比较大，万科、保利等“千亿级”房企尚未公布年报业绩预告。因此，目前的数据多数反映的是中小型房企今年的业绩变动情况。

据了解，这些房企此前多在一线城市范围外的城市布局，面临的大多是高库存的难题，甚至跌入了“量价齐跌”的走势，其中出现“首亏”的房企总体上是区域型的龙头房企。像业务主要在辽宁铁岭市的铁岭新城出现了巨亏七八千万元，其公司在公告中解释称，“截至目前，三、四线城市房地产市场景气度仍然很弱，公司土地出让情况不佳，导致业绩亏损。”

尽管房地产销售持续回暖，但开发投资的持续下行，且库存量大，短期内去化效果不明显。去库存仍然是未来相当长一段时间的市场主题。中原地产首席分析师张大伟预计， 2015年完成全年房地产销售目标的企业数量过半的可能性很小。

深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，三、四线城市的库存高压问题值得引起重视，“67%的在建、70%的在售供应和库存、80%的已批未建都集中在三、四线城市，70个城市中房价下跌的27个城市都是三、四线城市。”一、二线城市土地出让很火爆，但三、四线土地市场成交一直在下滑。若考虑到600多个实体经济实力相对较弱的三、四线城市，全国楼市疲软的连带效应不容小觑。

合富辉煌最新的研究报告指出，自2011年以来，全国商品房待售面积仍逐年增加，年均增加超过1亿平方米。二季度以来，房地产市场持续回暖，各城市去化周期不同程度缩短，住宅待售面积有所减少，但从库存总量来看，去库存的任务仍然艰巨，去库存仍是接下来相当长时间的市场主题。数据显示，截至9月末，商品房待售面积6.65万亿平方米，比8月末增加186万平方米。今年1~9月，全国只有京沪深、武汉、南京、天津、杭州、广州等地房价出现上涨，但三四线城市去库存平均需要5年。

 来源：广州日报