据亚豪机构、北京市住建委网签数据显示，继8月单月成交量冲高至417套之后，9月北京别墅销售总金额回落至354套，但销售额却达到39.62亿元，成交均价环比上涨2099元/平方米，达到34664元/平方米。从成交区域来看，排名前十的别墅项目大多集中在五环周边。

按照北京的城市规划，原则上四环内不再供应低密度高端住宅用地。十二五期间，三环内几乎不再供应住宅用地，这意味着北京五环内的低密度物业特别是城市别墅濒临绝版。

同时 ，从土地市场的表现来看，8月末到9月初，石榴庄、孙河、东坝等多个地块连续成交，楼面价均超过5万，将来售价10万+已成必然，算上前一阵海淀西北旺地块在内，从朝阳、到海淀、再到丰台、亦庄，五环房价已跨入10万时代。

如不出意外，别墅类产品作为高溢价产品，恐怕是这些“地王”不得不考虑的产品类型。所以，按照市场供应和土地成交表现来看，以亦庄、孙河、东坝为热点的五环高端别墅带轮廓已成型。

那么，作为北京当前乃至未来城市别墅的主流供应区域，这些版块各自的竞争优势何在呢？

以当下最热、项目最为集中的亦庄、孙河和东坝为例分析。

东坝，作为朝阳区最后一个可大面积开发的组团，具备第二机场高速及地铁3号线（规划中）的交通便利，规划中的第四使馆区也利好该区域。首开、恒大、保利、龙湖等品牌开发商入驻，未来房价必然水涨船高。

但东坝首要面临的就是豪宅、自住房两极分化的问题。两年前还是刚需扎堆的东坝短时内又出现高价项目扎堆，整体板块的高端居住氛围有待提升。同时，政府规划配套尚未落地，区域走向存在一定悬念。

孙河，作为中央别墅区的延续板块，是近期北京最为集中的低密度居住组团，高端别墅集中入市奠定了高端居住氛围。但区域内自身独立的配套资源不够丰富，交通主要依靠京承、京平、京密三条路，通达性一般，对于城市别墅来说不具备明显优势。

与上述两个区域相比，亦庄在交通便利性和高端宜居性上具备一定优势。首先，作为北京唯一的国家级经济开发区，亦庄定位国际化高端新城，生态环境方面也具备了高绿化率的先天优势。南海子公园是亚洲最大的城市湿地公园，11平方公里的城市绿肺构筑北京唯一城市公园墅区。早在2013年，亦庄地王楼面价已超5.8万元。

其次，作为最为临近CBD的别墅板块，区域活力和成熟度与其他仍处于规划期的板块相比有明显优势。亦庄早已聚集大量高端客群，追随而来的，便是醇熟完善的商业、医疗及教育等配套。

如果说区域价值各有千秋，那么同样是别墅产品，孙河最高售价已超20万元/平方米，非顶级富豪难以取得置业入场券；与孙河房价的高企相比，东坝则显得低调，毕竟区域的高端属性尚待积累；亦庄板块的别墅则更成熟，选择性更多。近两年亦庄楼市热度持续攀高，核心区的楼盘却一直处于稀缺状态。就品质而论，枫丹壹号算得上城市别墅的代表作。该项目自2013年10月开盘至今，枫丹壹号已热销80亿。 截至2015年8月，项目荣膺城市别墅销冠。热销得益于其产品的营造，枫丹壹号以礼制别墅为设计理念，将法式宫廷的精髓片段结合现代居住功能，穿插于整个项目的规划建造，被称为“北京最醇正法式别墅参照系”。