一线战略显效

从公司战略来看，深耕深圳市场，是恒大几年来转型一二线的体现，除了深圳，北京也是恒大布局重镇。

在2012年底，恒大在全国122个城市拥有项目229个，其中一线城市项目仅有6个，二线城市项目93个，三线城市项目130个。当年，恒大合约销售额的99.2%来自于长沙、重庆、太原等二三线城市，其中二线城市销售额占比44.8%，三线城市占比54.4%，一线城市贡献微乎其微。

恒大在2013 年猛然转舵，展现出向一线城市扩张的野心。2013年7月，恒大拿下北京昌平沙河镇地块，首次进入北京市场；11月21日，又以51.35亿元的总价夺得北京市朝阳区东坝地块，刷新年内总价地王纪录。截至目前，恒大在北京拿地金额已超过200亿。

2013年12月，恒大首次进入上海，一口气花费47.8亿拿下五幅地块。

由于向一线城市的扩张，公司2013年买地平均地价达到2633元/平方米（2012年为1151元），买地总支出也跃升至707 亿元。

也正是在当年的年报中，恒大管理层表示，公司未来的土储在地域选择上，将继续优化项目区位布局，向一二线城市倾斜，项目所在区域进一步向城市中心区靠拢。

值得关注的是，为了上述一二线转型及多元化战略，恒大从2013年开始，大规模利用高成本的永续债这一有争议的方式筹集资金，2013年恒大年报显示，当年永续债权益是250.24亿元，2014年激增一倍多至528.52亿元。

然而自2015 年开始，政府对房地产企业融资态度明显转暖。A 股地产企业已经叫停很久的公司债、中票、二级市场再融资等融资手段均不同程度放开，成为像恒大这类香港红筹上市公司降低融资成本的重要手段。6-7月，恒大完成200亿境内公司债发行，融资利率最低至5.3%。

10月15日晚，恒大再次成功发行200亿非公开公司债券，刷新了国内私募债发行规模的历史记录，其利率分别为7.88%、7.38%，皆低于境外融资。

从结果来看，恒大集团主席许家印的拿地豪赌似乎成功了：2014年，恒大项目布局优化战略进一步显现。新增土地储备建筑面积841万平方米，新获取项目17个，一线城市3个，二线城市10个，一二线占比76.5%，较2013年上升25个百分点。

在2014年的销售额中，恒大一线城市销售额达到124亿，占比达到9.4%；二线城市销售额达606亿，占比46.1%；一二线城市销售额占比较上一年上升11.4个百分点。

2015年上半年，恒大实现871.1亿元合约销售额，其中一线城市75.76亿（占比8.7%），二线城市471.49亿（占比54.1%）。

海通证券指出，今年以来一二线城市楼市复苏明显，尤其是一线城市反弹更为剧烈，恒大将持续受益过去两三年的储地布局。

自2009年上市至2014年，恒大保持连年快速增长：合约销售额从303亿增至1315亿，合约销售均价从5375元/平方米增至7227元/平方米，2015上半年，恒大合约销售额、合约销售均价分别达到871.1亿、7656元/平方米。

（来源：21世纪经济报道）