调整土地供给结构将是关键

也正是因为上海调控房价的主要压力在郊区，眼下研究调控对策才变得如此迫切。

10月上海土地首拍，同济以23.1亿竞得松江区泗泾镇宅地，楼板价20531元每平米，溢价率71%；青浦区商住地块由新城控股以5.18亿竞得，楼板价16874元每平米，溢价率191%。

导致楼板价居高不下的重要因素，正是上海郊区土地的容积率偏低。以松江区地块为例，容积率只有1.2，而在市区，这样的地块土地容积率至少会达到2.3甚至更高。

但没办法，上海建设用地空间早已到了捉襟见肘的地步。上海到2020年建设用地规划总规模3226平方公里，而2014年底全市建设用地规模已突破3100平方公里，接近“天花板”。上海官方人士就坦言：“按以往建设速度测算，不到3年，建设用地就没有增量空间了。”

虽然，上海试图通过盘活存量的工业用地来解决建设用地需求，但仅仅依靠盘活存量工业用地尚不足够。

提高郊区住宅用地的容积率，也许是可以快速增加住宅供给。但仅仅提高容积率一倍，就可以增加近一倍的住宅供给，这无疑有利于抑制房价。

不仅如此，提高容积率，也有利于调整开发商的产品定位。目前由于容积率较低，开发商通常会开发中高端的别墅及洋房产品，多不愿开发中小套型。但是在容积率提高后，中小户型将成为开发主力户型。

在郊区供地容积率提高的基础上，政府在扩大差别消费的税收税率，对大户型的奢侈性住宅消费和开发，提出较高税率；对普通住宅消费和开发，则给予税收上的优惠，借此来调整住宅供给结构，让更多满足普通工薪阶层需要的住宅流向市场。

此外，上海也可以发展房价对冲的金融性产品，利用创新的金融产品，让恐慌性的购买需求、投资性需求得到满足。

五六年前，原住建部政策研究中心主任陈淮[微博]就提出应该建立房价对冲基金，以缓解市场上因为担心房价涨产生的恐慌性购房。今年，碧桂园和平安合作，也预想通过上海项目的众筹开发，让普通购房者能有机会通过众筹对抗高房价。

上海可以和金融机构合作，以一部分正在实施旧改或者正在盘活的存量土地为标的，以部分土地出让收益为收益，引入金融机构合作，发展相应金融产品，以作为地价和房价对冲工具，利用这部分资金加速旧改和存量工业用地，以迅速增加土地供给。

（来源：每日经济新闻）