地产中国网综合 10月8日，恒隆地产董事长陈启宗发表《2015年中期致股东函》。信中，他表示，今年营商环境相当艰困。内地整体经济疲弱，零售业尤其奢侈品销售增长进一步放缓。在这样的情况下，恒隆2015年中期的营业总额及营业溢利皆增长3%。

上半年营业总额增长3%

其中，上海的恒隆广场购物商场，其租金收入较去年同期跃升12%，部分原因是六家大型品牌店完成扩充计划，每家的租赁面积增加57%至480%。至于港汇恒隆广场购物商场，租金收入亦上升6%。整体计算集团于上海的商场租金收入增长9%，租出率稳企于99%，平均租金升幅接近10%。

由于毗邻地区办公楼供应过剩，上海的恒隆广场办公楼的租金收入减少7%（港汇恒隆广场坐落之徐家汇区，竞争未至如斯激烈，故母公司恒隆集团持有的港汇恒隆广场办公楼，租金收入上升5%）。把商场与办公楼合计，上海的恒隆广场租金收入增长3%，来自上海的租金收入总额上升4%至港币十四亿五千四百万元。租赁边际利润高企于87%，投资成本的无槓杆租金回报率上升至46%。

二线城市的购物商场面对更艰困的环境。以租金收入计算，业绩正在好转的渖阳的皇城恒隆广场租金录得升幅，其在济南的恒隆广场微微回落，但沈阳的市府恒隆广场和无锡的恒隆广场则双双下跌。租出率方面，一如六个月前所料，沈阳的皇城恒隆广场持平，济南的恒隆广场升幅颇佳，但其余两者皆下降。由于整体零售市道疲弱，各个商场（尤其渖阳的市府恒隆广场和无锡的恒隆广场）均有租金下调压力。开业不足一年的天津的恒隆广场表现尚可，租出率稳步上升。

香港的投资物业表现理想。其整体租金收入较2014年同期增长7%，当中零售商铺增长6%，办公楼增长9%，两类资产基本上保持全部租出。来自香港的租金收入逾港币十七亿元，占本公司租金收入总额45%。内地则占55%，金额逾港币二十一亿元。

住宅方面，上半年，恒隆地产仅售出26个单位，对比一年前售出八十八个，营业额减少17%，但由于边际利润较高，营业溢利实质增长4%。

陈启宗称，下半年，恒隆地产将斥资13亿港元优化集团两项上海物业。其中，上海恒隆广场已开始动工，而港汇恒隆广场将于2016年下半年动工。

总上，本公司的营业总额及营业溢利皆增长3%。由于重估收益远较一年前为少，股东应占纯利减少12%。

奢侈品降价有利于海外销售回流

令人意外的是，一个顶级环球奢侈品牌于今年三月起在中国降价，而这是永久性降价而非季节性促销。其后不久，其他多个大品牌相继彷效。其表面理由是令有关产品在中国的价格与世界各地看齐，从而杜绝大幅差价带来的不良后果。

尽管高端时装租用集团商场仅6%的楼面，却提供约17%的租金份额；购物商场则占我们内地租金总额约80%。数字以外，集团在中国的声誉亦建基于奢侈品销售，其有助带动其他类型的租户。我宁愿政府削减进口税，皆因此举可惠及所有奢侈品，而非限于少数选择降价的品牌。事实上，本人关注此等品牌的决定，或会妨碍政府的决策。无论如何，倘若消费者支付的价格下降，部分海外销售将有可能回流，这对我们和中国的零售业应是好消息。

多年来，同一奢侈品在中国的售价比欧洲平均高出约20%，因此中国人的奢侈品采购逾60%是在内地以外进行，并因而衍生了在海外购买在内地倒卖的套戥,活动。构成这个价格差异的其中一个主因，是北京政府徵收高昂的进口税。三年前我问一位相关的高级官员：海外采购令政府损失不菲，为何仍要保持高进口税？对方毫不含煳地表示，当政治时机成熟时，这些进口税便会下调。迄今此事仍未发生。

管理层当然盼望此等税项下调。此举应会令某一个百分比的海外销售回流，让我们在内地一些顶级商场受惠。只消现时60%的海外交易中有四分之一回流中国，国内市场便可增长约40%。近期部分消费品关税下调，也为我们带来希望。

恒隆在做“过冬”准备

在陈启宗看来，今年股市暴跌对经济的损害并不大，因为中国股市与基本经济的关联性较小。相反，经济的更大在于楼市。

“房地产活动与整体经济约有百分之二十相关。过去人人争建楼房，经济遂水涨船高；如今情况逆转，带来的影响亦然。随着经济活动放缓，创造就业的机会亦减少，这些迹象均令人忧心。”他指出。

鉴于内地和香港零售市道均放缓，恒隆正为漫漫寒冬作出防备。毕竟，无论经济或地产业均未见许多利好迹象。事实上，在天津的恒隆广场开业后六个月内，当地最少有六家具规模的零售物业结业！这说明，较弱的模式会首当其冲。商场失败的主因并非软件而是硬件，亦即本人所称的「地产基因」：地点、规模、设计和施工。这些因素在商场落成后便不能更改。

由于许多城市的商场均出现严重供应过剩，只要经济疲惫及消费薄弱的情况持续，更改用途的步伐自必加速；此等市场也许需时数年方会达至供求平衡。然则恒隆该怎样做？

首先，我们须秉持现有方针。数家机构投资者最近问我们会否考虑降低旗下商场的产品价格点。我认为这个建议匪夷所思。由于奢侈品总会有市场我们在价值链上不该下移。顶端或接近顶端市场的参与者甚少，皆因懂得发展和管理四星级或五星级商场者寥寥可数。我们已有数项物业稳居该范畴之列，当中的竞争对手数目有限。

其次，我们虽然无意放慢施工进度，但亦不会如过往般竭力超前。我们预期，低迷的市道将持续一段时间，因此无需赶急。

第三，我们会把握现时市道放缓的契机，提升现有物业组合质素。较早前，我们在香港展开的资产优化计划甚为成功，继旺角和铜锣湾物业的多项优化工作完成后，其他亦将再接再厉。上海的恒隆广场的优化计划经已展开，港汇恒隆广场亦将于二零一六年动工，两项上海物业的回本期约为四年。

第四，恒隆并不急于在内地购置土地，因为经济可迅速回暖还是未知。

第五点是至为关键的，恒隆将竭尽所能，建立好集团的管理团队，尤其是高层管理团队，同时巩固企业文化。