限购解禁一年:无锡楼市风生水起

来源:地产中国网 2015-09-25 08:56:00

自2014年8月30日起,不管是本地人,还是外地人,购买无锡市区所有房源(含新建商品住房、二手房,获准上市的经济适用住房),不必像原先那样格外留意手中有限的购房“指标”。当买多少套房这件事可以“任性”起来的时候,也就意味着无锡实行了3年半的限购政策正式画上了句号。到如今,解限一年多时间,无锡楼市究竟如何变化?

购房者加速入市

推高楼市成交量

去年8月,限购3年半的无锡楼市也终于迎来了新的转折点。先是90平米以上住房加入松绑阵营,一个月后宣布全面解限。二度按下“松绑”按钮,楼市的反馈立竿见影:2014年8月市商品房成交4745套,仅次于6月份,为当年“次好月”。

限购的逐渐放开,激起了市民的购房热情。尤其是改善型买家,加快了入市的步伐。太湖锦园、实地玫瑰庄园、苏宁悦城、蠡湖香樟园等在内的一大批高端项目开始走俏。

今年7月份是松绑后一年楼市成交走势的缩影。当日,无锡市区商品房成交面积为56.76万平方米,同比增长25.58%。

与今年其他月份的成交量相比,7月的成交量或许不那么起眼,但这一数据已接近于松绑前一年内的最高水平。同时,根据对每月成交数据的测算和对比,不难发现,以去年8月为界,限购松绑后一年内,每月市区商品房成交量平均涨幅为27%。

“从去年下半年开始,接踵而至的各种政策利好,以及人们对市场的预判,都会影响楼市微妙的变化。

特别是今年3月30日的房产新政,

进一步降低了购房门槛。”

无锡市房地产协会会长金荣庆分析,今年上半年,“330新政”、公积金贷款利率下调、央行三次降准降息,首付比例降低、二套房开放等政策进一步刺激了购房者的购房意向。3月开始楼市企稳回升,4月楼市成交再上涨,成交继续呈回升趋势,5月、6月楼市成交冲高。7、8月份淡季不淡,成交量同比均出现上涨。市场层面出现的变化主要受政策利好和市场预判的刺激。

“平价”销售冲破瓶颈

库存量迎来下降拐点

“除了政策的利好,购房环境的相对宽松,合理的定价和让利也是吸引购房者入市的重要原因。”无锡本土一家地产机构负责人称,以位于太湖新城的绿城玉兰花园为例,成交量从去年下半年开始“一路高歌”,年销售额问鼎无锡。

2013年,绿城玉兰花园的销售均价在14000元/平方米左右,到去年年中,其整体均价下调至10000元/平方米,随着近一年来市场不断回暖,其成交均价稳定在12000元/平方米。8月份的成交均价约为11300元/平米。有关销售负责人表示,这一年楼盘价格还是紧紧把握市场脉搏的,从而激活了市场。这名负责人补充说,考虑到玉兰花园东花园与西花园的学区有所不同,销售价格有所变动,说明卖方也不是在盲目地进行让利,起码比较贴近市场心理价位,或是以平价销售。

此前,无锡的绿城玉兰花园在被限购的年代曾一度“封盘”。如今这一太湖新城的高端项目总算迎来了属于自己的“美好年代”。下调项目售价之后,有效拉动成交,减轻了销售回款带来的资金压力,西花园开发进度也步步推进。

市场上,雅居乐中央府、中海凤凰熙岸、富力城等没有限购的年代下面世的纯新楼盘,在与众多资格颇深的“老盘”同台竞争时,所采取的价格策略也大多是“平价”销售,进而冲破销售瓶颈,赢得一定的市场份额。

事实上,在限购政策松绑前夕,购房需求在“限购、限贷”之下已急剧缩减,楼盘的集中供应加大了各项目间的竞争压力,在实际销售中遭遇大面积滞销。个别楼盘甚至出现开发商跑路或是人员流动频繁的现象。330新政的落地,特别是二套房首付比例的调整对无锡改善型房源的去化起到了明显的刺激作用。

在无锡市场逐步回暖的今天,库存的高压情况也得以改善。克尔瑞数据显示,2011年成为无锡迈入高库存的转折点,此后库存量一路走高,直至去年到达顶峰。然而从2014年8月30日解除限购到2015上半年包括330新政在内的多项利好政策的发布,无锡楼市已逐步进入回暖期,2015年则成为库存下行的转折点。

截至2015年6月14日,无锡市商品住宅库存达1029万㎡,与去年同期的1033万㎡基本持平。这也是无锡5年来首次出现的库存量下降。

“暴涨”是小概率事件

量增价稳成常态

随着楼市成交的不断升温,就有购房者担心房价反弹。早在今年“330”新政刚出之际,曾有数十个楼盘发出声音表示,从4月开始就要涨价,然而一个月过去了,记者对比多个楼盘的前后售价发现,多家楼盘均表示价格与限购实施时不变,甚至有个别开发商为抢销量,略略调低了价格,促成交。

“限购取消一年后,一线和二线城市的涨价幅度比较大,但无锡这样的三线城市,库存压力犹在。房企并不敢涨价。”房地产领域研究专家严跃进认为,当下多数房企不会选择和潜在的购房需求“赌气”涨价,否则很可能面临潜在购房客群的流失。之所以有一些楼盘喊出涨价口号,还是一个心理战,刺激观望的购房者积极入市。

纵观这一年来的月成交均价走势,价格波动相对趋稳,涨跌幅度也非常有限。

根据市产监处公布的数据显示,限购取消后的1年内,市区住宅月成交价在7500元-8000元/平方米的区间内,房价波动幅度稳定在6%以内。只有在6月份,受成交结构影响,月成交均价出现了较为明显的上扬,达到了8200元/平方米。

业内人士表态,房地产供不应求的时代已经过去了,投资客已经远离楼市,猛涨的基础已经不存在。换言之,楼市出现“暴涨”或将成为小概率事件,对于后市,“量增价稳”将成为常态。

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