突破低租金防线

租金收益是支持商业地产资产证券化的基础，提升租金收益是成功实现商业地产资产证券化的核心。因此，一方面要结合资产证券化的诉求来选择具有较大升值潜力的优质项目，另一方面要从租金本身出发去解决租金收入过低的问题。

选择优质的项目进行投资，把问题解决在投资进入阶段。围绕着资产证券化对项目的各项诉求，设定符合不同资产证券化工具以及不同资本市场要求的优质项目标准，按照这一标准进行项目筛选。比如“中信启航1号”为了获得较高的租金收益，选择了已经投入使用多年且位于核心地段、主要为中信证券自用的京深两地总部办公楼作为建立资产池的标的，“苏宁云创”则选择了苏宁电器11家优质门店的物业资产作为建立资产池的项目标的等。

提升租金收益主要从两个方向去解决：一方面是通过提升运营管理水平，从项目定位、招商、运营等角度去改变项目定位、改变业态和品牌组合、提升市场推广水平等来提升坪效从而提升租金收益；另一方面是以原业主进行租金托底、政府补贴等形式来提升租金收益水平以及对预期的租金收益进行“增信”，比如“苏宁云创”项目中苏宁电器[微博]对物业租约和租金稳定性的承诺、“鹏华前海万科REITs”项目中政府对入驻前海企业公馆项目的企业进行租金补贴等。

在比较极端的情况下，有些项目可以采用原业主承诺租金补差的形式来解决租金收益过低这一问题。

税收筹划难题

税收问题如果不能较好的得到解决，则商业地产的资产证券化很难推广。目前，监管当局虽然对资产证券化的态度较为积极，但是财税部门却至今未有按照国际通行情况减免涉及商业地产资产证券化相关环节税收的动议或者计划。

业界虽有以快速形成的商业地产资产“堰塞湖”和民间投资渠道欠缺导致的股市、楼市畸形来倒逼财税部门打开商业地产资产证券化“财税阀门”的愿望，但我国缺少市场需要与公共政策间的传导机制，这一期待短期内不容乐观。因此只能从企业和项目自身角度进行合法合规的税收筹划，以支持商业地产的资产证券化。

1、建立基础资产池时避免产权交易和产权变动。为避免资产交易环节的税收，在建立基础资产池时，以股权交易来替代产权交易、以收租权组成权益包来替代资产包是通常的方式。这些方式在国内较为通用，但却不容易被外资所接受，并存在法律瑕疵和潜在的或然负债风险，且只能规避交易环节的土地增值税。海印股份的专项资产管理计划即为以收租权进行资产证券化的成功案例。

2、转换资产池的组建形式。以股权交易的形式代替资产交易，势必以公司的形式来持有资产，必然造成双重征税。如果在持有具体项目权益的公司之上再以公司的形式来组建资产包或者资产池，则更会增加多重税收。因此，基础资产池的建立一般只能使用一层公司，此外则采用信托、资产管理计划等非法人形式来进行，或者直接采用信托、资产管理专项计划、有限合伙等组织形式与业主交易的方式来建立基础资产池。

3、设立海外架构或者将纳税主体、交易行为转移至税收友好地区。通过设立海外架构，将交易行为以及纳税主体转移至避税岛或者税收友好区域也是较常使用的一种税收筹划方式，尤其是针对国际资本市场进行的资产证券化。但是按照税收管辖原则，交易活动负有向标的资产所在地缴纳税收的义务，税收风险依然存在。

从长期来看，我国的商业地产资产证券化的常态化发展还有赖于我国商业地产市场估值体系的调整来降低过高的租售比，有赖于以经营管理水平的提升来提升租金以及针对商业地产资产证券化活动的税收优惠或减免政策的出台，也有赖于与商业地产资产证券化有关的资本市场发展与成熟。

（来源：《中国商界》杂志，作者系中国社会科学院研究生院特聘导师、全经联商业地产专业委员会委员、大中华购物中心联盟主席助理、中企资本联盟副秘书长、亚洲房地产协会投资专业委员会联席副理事长）