近期，江西吉安市万安县芙蓉镇一个村庄出现了私自转让和倒卖自建别墅现象，且购买者多为城市居民。据举报人称，建房用地本是用于安置的，而购买者包括行政、事业单位工作人员、个体户等。目前，当地国土局已经确认，有11栋房屋存在转让和违法用地的情况。

参与此事调查的万安县国土局一位副局长告诉新法制报记者，违法用地情况已经作出处理，处理结果是缴纳土地出让金后就可以改户。但是，根据土地管理法的规定，除农村集体和村民用于兴办乡镇企业、村民建设住宅和乡（镇）村公共设施和公益事业外，其他任何建设不能直接使用集体土地。

外地人来村里买别墅

下官仔村是万安县芙蓉镇光明村委会的一个村小组，距万安县城约2公里，属万安县城规划区内。

8月31日，新法制报记者接到下官仔村村民举报，万安县城一些城镇居民在他们村购买农村宅基地上建的别墅，甚至包括一些行政、事业单位的工作人员，当地县国土局用地股郭某也被举报参与其中。

村民肖犁香提供了一份建房或购房名单，称名单上的李某某、何某某等人都不是本村人，而是县城或者外地的人。

肖犁香的儿子介绍说，转让的情况大致是：本村个别村民买下建房指标，进行小规模违建，建好二三栋别墅再倒卖出去；土地部门个别干部参与，默认违建后再补办土地、住房手续。

8月31日，新法制报记者从万安县城沿杨万公路来到下官仔村，在村口首先进入视野的是十余栋独门独院的别墅，别墅楼高大多为4层，占地二三百平方米，有些还在修建中。而按照相关规定，新建住房确需占用耕地的，每户宅基地的面积不得超过120平方米。

这些住户大都铁门紧闭，据村民介绍，由于住户在县城工作，所以白天很少在家。

经村民指引，记者以买房者身份向多位住户进行了求证。在靠近下官仔村的一栋别墅前，一位中年女性承认，她不是下官仔村小组村民，但在村里买了这栋房子。

这位住户上方是另一栋别墅，一位男子为记者开了门。记者以想要买房为由询问，男子的爷爷称自己是外地人，至于还能不能在下官仔村买到这样的房子，他告诉记者，以前这里还可以买，现在已经买不到了。

之后，记者又敲了隔壁一家住户的门，但是门一直未开。据村民介绍，这位住户是当地县城一所高中学校的副校长。记者根据这位村民提供的姓名，再次唤户主开门，而后一位中年男子不耐烦地开了门。

记者亮明身份后，询问其是否是本村人，对方并未回应，只是自称办理了相关的用地、住房手续，但不能给记者看。

别墅用地来自村民建房指标

举报人说，2006年，万安县政府启动杨万公路工程征地工作，以每亩1800元（低于省征地补偿标准）的价格征用了下官仔村小组耕地6.69亩，涉及12户村

民。征地农户对补偿标准过低不理解，多次向镇、村反映，后来光明村委会向芙蓉镇政府打报告，而后镇政府以解决住房困难村民的名义，上报了12户建房指标。

2007年9月19日，万安县政府以会议纪要的形式予以批复，同意给杨万公路拓宽改造工程涉及征收土地的农户16个建房指标（其中12户为下官仔村小组，4户为大桥组）。

孰料，这批建房指标为下官仔村转让和违法用地的乱象埋下了伏笔。

9月初，新法制报记者获得了一份建房用地呈报表。呈报表申请人为康某英，是村民刘某发的妻子。她的建房指标属万安县政府特批的建房指标，土地性质为水田。

新法制报记者发现，康某英并不在12户征地户名单之列，实际属于规划外用地。根据土地管理法规定，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让、非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。

但是，康某英的呈报表先后通过了村民小组、村委会、芙蓉镇政府的报批程序。至2010年3月30日，万安县国土局同意报批120平方米建房面积。2010年4月29日，万安县政府同意报批。

值得注意的是，在万安县政府已经同意报批之后，万安县住建局于2011年8月17日又补了一个印章，“按（2010）4月29日土地审批联席会意见同意按杨万线征地户办理”。

对此，新法制报记者从万安县住建局规划股得知，住建局这个章印其实是不用盖的，仅仅是应住户要求加盖的，为了避免可能遭遇的违法风险。

建房指标转让用于牟利？

据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，村民一户只能一宅。但是，康某英与其夫刘某发实际已有一栋老宅和另一座两层楼房。

而且包括其女儿在内，康某英家共获批了三个建房指标。与康某英的情况相同，光明村原村支书郭某域实际并未被征地，但是也获得了征地指标。

然而，住在危房的肖犁香虽被征地（0.12亩），因没达到0.5亩的被征地标准而未获得建房指标。

芙蓉镇政府也承认，确实有部分村民未达到0.5亩标准也获得了建房指标。

据新法制报记者了解，下官仔村在万安县城市规划区内，用地、建房审批手续严格，土地价格随之上涨。据知情村民介绍，每个建房指标以5000元价格倒卖给本村人，后者则建成别墅后对外出售。每栋别墅售价约60万元。但是这种交易很私密，外人很难获得更多信息。

今年年初，肖犁香的儿子曾举报此事。据他了解，郭某域的儿子郭辉和刘某发两人曾先后在各自的耕地建房，甚至堵住了其他水田的灌溉通道，导致8000平方米的水田成为旱田，使村民不得不以每平方米45元的价格卖掉。然后，他们把水田买下来，并建房出售。

但是，此类非法用地直到被举报前，一直未被万安县国土部门查处。

肖犁香的儿子说，之所以下官仔村违建泛滥，是得到了万安县国土局用地股股长郭某的默许，其涉利其中，且在下官仔村中也有建房。

就此事，新法制报记者曾询问芙蓉镇镇长陈平定，他并没有正面回复。

国土部门展开调查

8月20日至21日，吉安市国土局成立调查组，对万安县国土局用地股股长涉嫌参与村庄违法建房、倒卖的情况进行调查。9月11日，据吉安市国土局宣传科一位工作人员介绍，目前调查结果已上报吉安市委、市政府，调查结果将会告知当事人，并未对外公开。

此前，芙蓉镇政府曾就“特批现象”作出说明：“刘某发之妻康某英、刘某发之女刘某琦为户主批准建房，主要是因为刘某发在杨万公路拓宽改造涉及下官仔村小组土地征收工作中积极主动配合村委会，进村入户宣传动员农户支持项目建设，且其自征收土地面积较大，才酌情给予批准。”

但是，征地户肖犁香至今都未得到建房指标。新法制报

记者走访的一户三兄弟家庭，因为没有得到建房批准，不得已违规建房。对此，陈平定表示，这些不是他任上的事情，不是很清楚。

事实上，当地政府上报了12户建房指标，但是，涉及征地户（12户，有部分征地户没有上名单）、审批的建房数量（12户）以及真实的建房数量（18户、有两户未建在建房点）均不一致。对此，芙蓉镇政府解释，有人假借杨万公路扩建建房指标占用耕地建房，而有些村民则没有批建房指标。

9月1日，记者在万安县国土局初步调查后，证实确有此事：目前，下官仔村小组建房点建房是18栋，经测量面积10.56亩，显示为村镇集体建设用地，其中4栋为自批自建、郭辉批准建房1栋现已转给本村村民邱成香、11栋涉及转让或违法用地问题、郭全勇审批1栋现已建成2栋。

这些调查结果并未涉及城镇居民和本村人参与转让交易中的内容。对此，万安县国土局副局长朱开浪说：“两违建筑只要缴纳土地出让金就可以改户，至于改户的对象如果是城市户口是否受影响，不是很清楚。”

针对用地股干部涉嫌倒卖房屋、土地的举报，朱开浪表示，根据万安县国土局调查的结果，目前还没有证据证明当事人存在倒卖土地的行为。

城镇居民禁在农村购地建房

国土资源部部长、国家土地总督察姜大明曾表示，农村宅基地制度改革要以确权登记颁证工作为基础，坚持一户一宅原则，决不允许城里人到农村买地建房的所谓“逆城镇化”行为。

江西豫章律师事务所律师刘太金说，2007年下发的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

刘太金认为，近年来，有些地方试行集体经营性建设用地入市，但需要区分的是，集体经营性建设用地非指农村宅基地及附着物，而是指具有生产经营性质的农村建设用地，比如农村废旧厂房等。

那么，农村宅基地缴纳了土地出让金后，是否就可以转让或倒卖，抑或建好房对外出售呢?

刘太金认为，土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。而我国农村的土地制度是集体所有制，宅基地从根本上说，是农村集体土地，这就从制度上规定了宅基地的所有权属于农村集体，而不属于农民个人。可见，宅基地及附着物既不可在城乡间自由买卖，也不可在村民集体中互相买卖。因此，根本不存在“缴纳土地出让金后就可以转让或倒卖”的说法。

（来源：新法制报）