碧桂园迎来转型阵痛

资料显示，碧桂园成立于1992年，起步于广州顺德，2007年在香港联交所主板上市，2013年跨入千亿房企行列，一直致力于广州区域及三四线城市的住宅开发。

同时，碧桂园多以经济圈来展开区域布局，很少直接进入经济圈的核心城市，而是盘踞在经济圈外围的潜力城市，以高性价比的项目吸引核心城市的人群跨区域置业。比如，碧桂园在东莞的一些项目，深圳人的置业比例高达80%以上。

此外，碧桂园原有开发模式多以大盘为主，其2014年年报显示，碧桂园的项目基本位于三四线城市，在全国共有33个体量超过百万平方米的大盘。

三四线项目的客户毕竟有限，越来越少，致使碧桂园开始着手布局一二线城市。这家素来被称为“三四线杀手”的房企，于7月11日宣布正式成立一线城市事业部，并开始在上海、广州、深圳、武汉、杭州、郑州等一二线城市大举夺地。

可是，房企云集的一二线城市真的那么好进吗？众所周知，一二线城市土地市场竞争激烈、楼面地价高，对熟悉市场环境的房企来说，如何在拿地之后获取利润都是莫大的考验，更何况是新加入者。

朱文嘉分析称，碧桂园从三四线城市的房产市场向一二线城市进军，必将迎来一些阵痛。

“首先，随着企业战略的改变，生产方式要跟着调整，建立适用于一二线城市发展的生产线对于碧桂园而言是一个挑战；其次，房价遭遇天花板效应，而一二线城市的拿地成本越来越高，碧桂园如何避免企业利润下滑，也将是一个难题；最后，一二线城市已经汇集太多房产巨头，如何突破重围，在市场上占有一席之地，也很是关键。”

除了在一二线城市遭遇难啃的骨头，碧桂园三四线城市微薄的利润空间也使其业绩不佳，压力倍增。截至2014年底，碧桂园的毛利已连续两年下滑，2012年，碧桂园毛利率31.2%，到2013年降至27.7%，2014年继续下滑至24.1%。同时，其净利率存在同样的问题，2010年到2012年，碧桂园净利率连续三年超过16%，但是，2013年降至13.6%，2014年持续下滑至12.1%。

“我们没说要放弃三四线城市，但公司要加强在一二线城市，尤其是一线城市的投资力度。”朱荣斌提出。

8月，碧桂园在武汉、杭州、郑州拿下了5宗地块，其进军一二线城市的雄心可见一斑。然而，高价拿地并不一定意味着将来能在一二线城市游刃有余，高歌凯进，也极有可能是深陷泥潭，难以抽身。