反复搭建、开山种地、养鸡养鸭……业主的种种违建行为，与定位高端的南昌保利高尔夫别墅小区显得格格不入。然而，这关乎央企保利地产(8.19, 0.00, 0.00%)品质和声誉的行为，却长达十年被该公司放任和默许。

长江商报记者赴实地调查发现，这个占地约5400亩的超大型别墅小区，自2005年开始发售，当时购买独栋别墅可送至少300平方米的庭院。知情人认为，这使得业主利用附送的庭院不断拓展自己的“私有领地”。

从9月9日开始，长江商报记者开展了多日的暗访调查，多位受访人士透露，“填个三四亩的院子没有一点问题，给物业交几千块钱的装修保证金就可以。”

在此情况下，部分业主频频“先斩后奏”违章搭建。作为开发商的保利地产[微博]却视而不见，长期采取放任和维持现状的态度。开发商保利江西公司客服部负责人周女士接受长江商报记者采访时认为，开发商只负责建房和交房，对于违建“没有干涉权”。

违建肆无忌惮 养鸭种菜成常态

保利高尔夫别墅小区内的频频违章搭建，被保利地产视而不见。

9月9日上午，长江商报记者以买房的名义，在保利江西公司置业顾问王进(化名)的带领下，沿着莱茵长堤查看别墅违建情况发现，长堤上大多数别墅，不仅在附送的300平方米院子上搭建车棚或庭院，还有不少业主擅自继续扩大面积，做成大型露台，目测至少有两亩面积。

而一业主在电话中告诉记者，他准备售卖的别墅建筑面积400多平方米，对外售价每平方米不到2万元，但足足可以加建400平方米。

对于到底能不能加建，王进指着莱茵长堤中部的一栋别墅告诉记者，这栋别墅最大建筑面积220平方米，你可以将土向前推进，现浇一个露台，“这个不会管，加盖院子不用办手续，顶多需要跟物业沟通下。”

王进还向记者透露，有一位业主做了个车库，停一辆可以坐20人的小巴士，“一点都不挤”。

长江商报记者注意到，莱茵长堤边别墅大多搭建的是车库和院子，与别墅浑然一体，有在露台上设茶座，也有设狗棚、栽满花草的，花样繁多。

在别墅一侧的一条名叫乌沙河(音)的河岸坡地上，连片的菜地被围上栅栏，很多业主将坡地开垦后种菜。记者发现在一处搭建的水池里居然养着十多只灰白相间的鸭子“嘎嘎嘎”地叫唤不停。

“这些地是没有产权的，只是被家门口的业主利用起来，这是物业默认的。”保利地产江西公司内部人士向记者透露。

9月11日，南昌一家房产经纪公司人士在电话中向记者透露，“前期开发商为了卖房子加送院子，许多朝南向的别墅全部被推出去做了私人院子。”

记者调查发现，往往做“院子”的成本也比较低，多位受访人士向记者透露，“填个三四亩的院子没有一点问题，给物业交装修保证金就可以，保证金就几千块钱。”

长江商报记者发现，在高尔夫小区第一期推出的别墅意大利庄园内，就有一栋拆了别墅重建的情况，“意大利庄园都是财大气粗的业主，推倒重建，想怎么改就怎么改。”

知情人告诉记者，在莱茵长堤北面被山林遮掩的别墅群中，因为靠近山坡，有一位业主购置别墅后，开山种地的面积就有10亩之多，甚至挖了水塘养鱼，“肯定会影响到别人的。”

多位业主向记者反映称，从2005年开始就陆续有不少违建情况发生，最近几年愈演愈烈。

当天记者在暗访中还听到联排别墅里传出来的鸡叫，“对面养点鸡，养点鱼啊，都是爱好。”王进扭过头对记者笑称。

南昌城管局“互相推诿”违建处理

作为华中地区乃至全国最大的别墅项目，南昌保利高尔夫国际花园小区内违建时间之长，程度之恶劣，在业内极其罕见。

更令人惊讶的是，涉事各方基于违建处理的责任都推得一干二净。

9月10日，保利地产江西分公司客服部周姓主管对长江商报记者称，“对于违建我们开发商并不知情。”她告诉记者，“有听说有这种情况，我们没有干涉权，你可以向城管举报。”

据了解，保利物业不隶属于保利地产，是独立核算的合作单位，但都属于保利地产的下属企业。

其实，随意违建在2005年就开始萌发，保利物业公司是如何管理的呢？

9月10日下午，负责小区物业的保利物业公司陈姓主管告诉记者，目前初步统计约有10来户违建，程度有大有小，但鲜有改善。

不过，违建数量远远没有陈主管说的这么轻松，在整个小区中，记者发现，只要有附送的院子或者别墅临近的空地，都逃脱不了搭建的情况。

“我们在业主装修之前就告知了，也制止过，跟政府报告过，业主反反复复搭建，有个业主最多的拆了4次。”

陈主管早在项目发售时就组建物业，但过去10年时间，违建情况却愈演愈烈。他向长江商报记者坦承，“单靠物业这样一个服务企业管不好。”

“违建没有解决好反而得罪了很多业主，小区1000户业主，超过一半业主物业费都不愿意交，我们物业经营很困难。”陈主管说。

对于这个容积率不到0.1的高端社区出现这样大量违建，南昌市城管局宣传处李处长表示很吃惊，“养鸡养鸭确实出乎我们的预料，我还是第一次听说。”

不过，有没有整改和查处到位，他认为不是市级城管的责任，他向长江商报记者出示一份(洪府发2010年 21号文)文件显示，市局主要抓规划指导和协调，区级城管部门才是处理具体事务的主要部门，“责任划分得比较清楚”。

也就是说，类似保利高尔夫国际花园小区的别墅，属于私房范畴，要由区级城管部门去管理。

9月12日下午，李处长向长江商报记者表示，保利高尔夫国际花园小区因为违建每年在媒体上都会露几次面，但是，“执法的前期是管理，不能动不动就要执法。”

据了解，红谷滩新区城管执法部门今年下达了多张整改通知，南昌市城管局行政执法局红谷滩新区分局办公室周姓负责人认为，目前分局只对公房以及在建工地进行管理，私房管理由凤凰洲管理处负责。

“去年7月份以前是我们负责处理的，以前不是很严重，但是拆了建、建了拆，反反复复，令人头疼。”

被放大的央企“能量”

其实在我国，法律早已明令禁止违建行为，也规定了相关的处罚措施。

《城乡规划法》显示，未取得建设工程规划许可证进行建设的，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或违法收入。

既然如此，为何保利高尔夫国际花园的违建长期得不到有效治理？当地知情人告诉长江商报记者，这与保利地产在当地的“能量”不无关联。

据调查，约在2003年，南昌铭雅欧洲城实业有限公司作为外资开发商投资建设名雅欧洲城(保利高尔夫国际花园前身)，建设过程中几度出现资金紧缺，四处找寻合作方，后来与保利地产不谋而合，长袖善舞的保利地产不仅注资成为控股大股东，也借以接手接近烂尾的项目，顺势而为，使其成为进入江西市场的首个地产项目。

2005年，保利高尔夫国际花园小区首个别墅组团意大利庄园开盘发售，当时单价8000元/平方米左右，而一江之隔的南昌中心城区房价仅4000元/平方米。

随着以后以高尔夫球场为中心逐次开盘发售，小区内的价格逐步抬升，目前的二手别墅价格约在每平方米2至3万元左右。

用于配套的高尔夫球场位于小区中心，其国际标准18洞个人会籍卡产品每年27.8万元，即便打两小时也需要1300元。

保利高尔夫俱乐部营销部经理何琦告诉记者，这是华中地区唯一一家位于城市中心的高尔夫球场，是稀缺资源，也是保利地产的高端配套资源。

9月9日上午，长江商报记者步行耗费70分钟，这只是走完整座小区所耗时间的六分之一。

超大体量的小区规模和0.1超低容积率使得保利地产在江西首个项目中获利颇丰，随着这个项目顺风顺水，保利地产在江西的房地产项目做得风生水起。

2005年上半年报显示，保利地产在南昌区域营收规模约59.98亿元，较于去年上半年的11.89亿元增长404.6%，增长率居全国之首。南昌上半年的营收规模占比保利地产上半年地产总营收423亿元的约14%。

作为目前房企千亿阵营中仅有的两家央企地产商之一，保利地产在江西南昌7个项目同时进行，市场占有率居前十位。

尽管此前建筑设计全部由意大利设计师设计，全套欧式户型设计，并不符合中国居住习惯，导致一些业主改建甚至推倒重建的情况发生，这丝毫没有影响到保利地产对项目的推进。

高尔夫小区内首个组团意大利庄园曾出现漏水、空鼓等质量问题，此外，9月10日，当地媒体人士李峰(化名)告诉记者，去年他曾关注过高尔夫小区法兰西小镇漏水等问题，稿件发出后，保利江西公司对业主反映的事情也没多大改进。

不过，2014年12月，南昌保利金香槟楼盘未批先建被江西省住建厅通报批评；此外，从2013年开始，业主郑某认为所购高尔夫小区房屋未达到交房条件与南昌铭雅公司对簿公堂，直至今年5月才由江西省高院执行裁定完毕。