陷进六：

配套设施

商业地产要正常运转，离不开完善的配套设施和日常维护，诸如供电供水设备、中央空调、锅炉、电梯、安防设施等，无论哪个环节出了问题都会直接影响到日后的正常经营。出租方通常考虑的是怎样保证配套设施的合理使用与保养维护，延长使用寿命。而承租人则需考虑配套设施的交付现状是否满足自己长期运营的需要，例如水电负荷、空调功率等。由于商业地产的租期通常较长，有的甚至长达１０年以上，因此明确配套设施的保养维修责任尤为重要。例如某设备到达国家强制报废年限或出现故障无法修复的情况，更换责任、费用分摊以及今后折旧的方式都要考虑周全，约定清楚。

陷阱七：

违章搭建

按相关法律规定，未依法登记取得房屋产权证书或无其他合法权属证明的各类违法建筑都属于不得出租的情形。承租人所租赁的房屋如有全部或部分属于违法建筑，则将导致租赁合同全部或部分无效。受利益驱使，房东与承租人在合作之初往往对违法搭建问题达成某种“默契”，认为只要没有政府相关部门的查处，大家就相安无事。殊不知，这种默契却经不起时间和利益诱惑的考验，极易成为一方日后撕毁合同的借口。

陷阱八：

权力负担

在房屋租赁合同签署前承租人应对物业的权属情况进行调查，以确认租赁房屋是否存在权利负担或瑕疵。例如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的，权属有争议的物业就不能进行租赁。

除此以外，出租房屋上设定了抵押担保会不会对租赁造成影响呢？《物权法》颁布以后第一百九十条对这个问题做了明确规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”即物业的租赁关系与抵押关系允许同时存在，但成立时间在先的权利效力大于成立时间在后的效力。

因此，如果房屋先抵押，后出租的，业主应该书面告知承租人，承租人也应该通过房产登记查询主动了解物业权利负担的相关情况。双方还应在租赁合同中明确约定当抵押权实现造成租赁合同解除的，各自应承担什么责任，善后事宜如何处理等。

陷阱九：

优先购买权

合同法第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”此条规定即是对承租人优先购买权的法律保护。依照上述规定，承租人行使优先购买权，应当具备以下条件：1．承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。如果租赁合同不成立、无效、被撤销或者因履行期届满而终止，则承租人不享有此项权利。2．优先购买权只能在出租人决定出卖租赁房屋后享有，并且必须在接到出卖通知后三个月内行使，如双方无其他约定的话。3．承租人必须是在同等条件下享有优先购买权。

所谓同等条件，主要是指价格以及价款的给付时间、给付方式等。第三人的出价条件优于承租人时，承租人没有优先购买权。从出租人一方说，如果出卖租赁房屋而不通知承租人，或者在通知的有效期内不征求承租人的意见即出卖房屋，或者当承租人与第三人的出价同等时不把租赁房屋卖给承租人，都是侵犯承租人优先购买权的违法行为。现实中，有的业主因对此法律规定不了解，没有履行出售前的通知义务，后被承租人起诉到法院要求确认房屋买卖合同无效的情况也时有发生。

陷阱十：

经营责任

商业地产出租必然涉及到承租人经营行为合法合规性的问题。出租方与承租人是两个独立的民事主体，承租人在法律允许的范围内享有租赁物业上自主经营的权利，同时也自主承担相应的经营风险和法律责任。有的租赁合同赋予了业主对承租方经营合规性的监督权，包括当承租人出现严重违法行为的时候，业主享有可以提前解约，收回房屋的权利。因此，承租人对此切不可大意，既要遵守法律规定诚信经营，也要注意对自身合法权益的保护。

在商业地产租赁实务中，还存在诸如租金、保证金、违约责任等方面的法律陷阱，由于本文篇幅所限，在此无法一一详述。总之，既能实现互利双赢的商业利益，又能最大限度地规避租赁双方各自的法律风险，是所有当事人的共同愿望，也是我们在实践中尚需不断总结提高之处。

（来源：点子金融与地产）