如何应对明天和意外

明天和意外哪个先来到?对于一家创建于一八八六年的企业，经历了数轮经济周期，存活至今并且依然保持欣欣向荣的生长力，有没有可能逆周期行事?

周安桥的回答是：没有。如何应对未知的风险?九龙仓的做法是通过布局来抵御风险。以零售业为例，内地自由行开通以来，香港零售业度过了11年的黄金期，但在2014年遭遇了下滑。2014年全年，香港零售业总销货价值为4933亿港元，较2013年下跌0.2%(2013年为4945亿港元)，这是推出自由行11年来，香港零售业首次出现负增长。

香港的最大优势是免税。内地居民到香港购物有国家政策的原因，只要国家改变政策，上海、北京等更多城市可能会取代香港。在周安桥看来，九龙仓最重要的决策是2006年决定将一半资产投资于内地。

尽管从目前来看，九龙仓80%的利润仍来自于香港，但内地潜力巨大。上半年内地投资物业的收入增加34%至港币11.21亿元。其中，成都国际金融中心的贡献更加可观，商场收入上升85%，达人民币3.04亿元。商场的出租率几乎达到100%。

而在业态的布局上，九龙仓不仅仅投资住宅，更有大量的投资性物业。到今年上半年，九龙仓的投资物业资产价值已经达到了3068.75亿港元，较去年底继续增加了近50亿港元。投资物业资产价值今年上半年所占公司总资产比重为68.6%，这是多数在港上市房地产公司难以企及的水平。而实现的179亿港元营业收入中，来自投资物业贡献的营收达到了71.74亿元，占到集团营收的比重约4成，营业利润占比则达到了78.8%。

周安桥称，尽管由于税收、政策等原因，在内地发展物业的利润不比香港，但可以通过数量来弥补。进入的方式不仅仅包括和国内发展商合作，也包括独立操盘。在缩短管理半径、减少一些城市投资的大背景下，可以确定的是，未来九龙仓会加大在上海、苏州、杭州三个城市的投资。

当年，九龙仓秉持“创建明天”的理念，在政治环境并不明朗的气候下，把原来的旧电车厂重建为今天的时代广场。1989年，时代广场重建之时，也是香港出现严重信心危机之时。建设共17层的直立式商场，在当时无论香港以至全球也是闻所未闻。1990年至2000年期间，海港城展开大型重建，到2014年海港城年度零售销售额超过350亿港元，在十年间增长五倍，成为全球最高效的商场之一。

然而，内地赴港游客数量毕竟有限。九龙仓的打算是，把“海港城”开到13亿人的家门口。成都国际金融中心(成都IFS)表现出比香港海港城更强的增长势头。2017年，重庆、长沙、苏州IFS都将开业。周安桥称，成都IFS这样的项目，每年有两个最好。但因为九龙仓选址很严，总是找不到类似的好地段。目前，九龙仓还在寻找2到3个IFS项目。

虽然零售业低迷，但是成都IFS可以保持租金30%的增长，商场收入85%的增长。“但我也不敢保证每个IFS都有这么好的增长，选址等综合因素加在一起，才可以使一个IFS成功。”周安桥说。他认为，两年做一个或者三年做一个IFS比较切合实际。

回望过去，内地房地产企业高速扩张和发展，也留下了不少遗憾。以万科为例，过去十年从100亿做到2000亿。周安桥认为，类似的故事很难在未来重演。不仅经济增幅放缓，行业发展增速下降，所有的开发商还面临着拿地的难题。而当年发展速度创世界纪录的万科，前20年基本上是以住宅物业为主，不留收租性物业，这是万科最大的优点。但如果以万科的规模，留下10个类似时代广场或者是海港城的项目，今天又是另外一番情形。

从事房地产行业时间更长、在香港排名靠前的地产集团，大多数是收租性物业和销售性物业兼容的公司。只是每一家的比例都不一样，有的收租多一些、有的发展多一些。周安桥的观察是，现在一些内地的房企正在向这个方向努力。

(来源: 21世纪经济报道)