高端居住区的发展路径

事实上，继天通苑、回龙观、通州新城等新区开发之后，北京的城市规划已屡遭诟病，作为城市新区的东坝，又将如何建设呢？

“作为朝阳区最后一块整体开发用地，其实不需要急于给东坝特别明确的定位，要综合考虑各种功能需求，围绕第四使馆区的定位，把这个地区的公共服务、医疗、教育资源做好，吸引相关的就业，共同建设一个产城融合、和谐宜居的地区，未来的东坝将会成为一个非常重要的工作生活的圈层。”北京城市规划专家表示。

任启鑫则认为，东坝作为高端居住区，其开发一定会集合之前所有的最好的资源。“最根本的原因来自于两点：一是片区土地价值越来越高，这决定了这个新区一定会把北京最前沿、最时尚的高端业态组合在一起；二是新片区里人群的构成，当一个区域作为板块开发的时候，其客户群会引导未来的产业和各种业态的组合。”

而在首开股份公司总经济师王宏伟看来，这样的规划及发展路径肯定会带动东坝地区的发展。“第一使馆区促进了建国门商圈的发展，第二使馆区促进了三里屯酒吧一条街及其相关产业的发展，第四使馆也肯定会带动东坝地区的发展。”

“首先，第四使馆区会带动东坝北区高端商务区的发展，这个区域跟使馆相关的会展和小型会议等产业链会得到提升；第二，东坝居住区的开发也将是北京的一块旺地，东坝南部的居住区将从一般的居住区向国际化、高端化、商务化的方向发展；第三，随着第四使馆区的落地，东坝地区的生态环境、休闲娱乐功能也将得到进一步提升。”王宏伟表示。

首开龙湖项目将率先破冰东坝楼市

一面是东坝区域的崛起蓝图，而另一面便是随之而来的区域开发热潮。事实上，自2013年11月开始，随着东坝区域规划的落地，其南区先后出让的多宗土地已经受到各大知名开发商的热捧，随之而来的便是东坝打造高端居住区定位之下，各个高端豪宅项目的相继问世。

2013年11月5日，保利-首开联合体以21亿元斩获区域地块，溢价20%，楼面价46434元/平米，计划打造低密度别墅产品，预计未来均价将超过10万元/平米；同年11月21日，恒大以51.35亿元相继进入，楼面价47721元/平米，计划打造华府系列产品，未来售价可能将突破13万/平米。紧接着，11月28日，首城置业21.45亿拿下朝阳东坝南区1105-655、657号地，楼面价51059/平米，将打造别墅和高层住宅；而今年1月，备受关注的朝阳区东坝南区1106-692、634、693地块，被首开-龙湖联合体11.25亿元拿下，溢价率达42%，折合楼面价3.5万元/平方米。

尽管已有众多开发商入驻，但到目前为止东坝却尚未有新项目入市。而近日，市场则有消息传出，下半年，首开龙湖将率先携东坝项目入市，这也将是该区域首个亮相的高端项目。据了解，有着“别墅专家”之称的龙湖地产此次打造的并非区域内众多开发商选择的别墅产品，而是将打造一个城市主流高端平层产品。该产品将是龙湖地产继滟澜系、原着系、唐宁系、香醍系之后的另一个新的高端产品系，整体产品做到了市面上2000万级豪宅的配置标准，无论在硬件还是软件服务上， 皆有创新。同时项目拥有幼儿园、北京市重点九年一贯制学校教育资源配套。

“基于东坝区域良好的城市规划，龙湖地产只有拿出匹配城市发展的产品，才能承载这块土地的意义与价值。此次推出的全新产品系是承载着龙湖地产极致人文主义情怀和全家庭改善需求意义的杰作。”北京龙湖营销总监李亮表示，“过去二十年的买房人中，有一部分是有意识、主动性专业的投资者。他们通过调查了解到政府的重点规划区域，从而提前进入。他们对一个区域的升值预期主要基于两点，一是市场需求，二是区域的快速发展及日新月异的前景。东坝目前无疑已经受到这部分人的关注，而首开龙湖的产品能带给这部分人的，除了可观的升值空间，还有实实在在的宜居价值。”

“北京朝阳区2015年上半年仅成交了两个地块，其中住宅部分仅东坝一个地块，其土地价值的稀缺性不言而喻。同时从目前的土地供应来反推未来，预计未来东坝不会再有开发商做龙湖东坝项目这样的产品线了，因为土地价格不再支撑，期待此次首开龙湖在东坝打造的项目将会给市场带来惊喜。”任启鑫表示。