上班路上，看了万科中期业绩推介会，内容很长，内容很对，同样内容很官方。我认真的看完了所有的内容，做好了笔记，把自己的一点心得和大家分享，包括几个万科不敢说但是却是已经是事实的逻辑和大家分享。

作为规模这么大的房地产企业，不聊全国地产宏观大势是不可能的。谭华杰用了蛮多的包装用语来讲一些干货，在我眼里大概有这么一些观点值得注意。

笑中带泪的宏观市场

我们看到批准预售数据下降，今年上半年新增批准预售面积同比减少10%，所以对应的利好是到今年6月底主要城市库存去化周期降到10.4个月。

10.4个月是什么意思，去年6月份的市场库存周期是16个月，半年的时间整个中国多卖了5.6个月的房子。库存10.4个月是一个相对比较安全和可控的库存周期，也就是全国房地产风险已经开始控制。

利好的背后却是足够的悲观。

但是逻辑这样推导是不对的，我们需要观察的是，预售数据下降是政府行为还是市场行为，简单的来说是政府希望增加去库存的能力而减缓新房上市量，还是开发商自己不愿意造房子了。

刚好万科也提供了这个数据：住宅新开工的增速相比较去年14.4%的下降，今年上半年开工下降幅度进一步扩大到17.3%，而全国住宅增速在上半年降低到2.8%。

这个数据是什么概念我不知道，但是可以说的是历史最差值。

换句话来说，开发商对于房地产的热情开始降低，不愿意大量的开发房地产了。就在这个时候，我看了下朋友圈，说浙江广厦推出房地产行业了，相信越来越多的中小房企在这个游戏规则下已经生存不下去了。所以不论怎么样，整个市场依然充满着足够的悲观论调。

但是我们发现，宏观市场虽然萎靡，但是政府依然不愿意吐出自己的利润。

就是土地市场在今年出现了一个诡异的现象，量跌价涨!

今年上半年14个主要城市住宅用地供应下降了37%，成交下降了51%，都是非常大幅的下降。去年成交面积下降幅度跟去年下半年基本上是一样的。量大幅萎缩同时价格还在上涨。

这个是什么意思，在我眼里土地市场的价格上涨是人为营造的，虽然整体房地产市场不好，但是政府通过强行的将土地供应量降低来营造物以稀为贵的假象。归根到底，政府依然觉得土地市场和房地产市场是两个市场，你惨你的，我赚我的，我只要土地拿出来少一点，价格自然就会高一点。

我们也可以看到一线城市今年二季度的时候，地价占同期房价的比例依然高达60%。同志们，要知道这个比例要达到香港的标准了啊，中国的一线城市房地产能否超越房地产我不知道，但是土地市场貌似快要超越了。

关于万科自己，好像要进入一个不一样的开发模式了

来看几个数据，很有意思。

上半年万科的销售面积同比上升9.9%，销售金额同比上涨9.0%。什么情况下销售金额的涨幅要低于销售面积的增幅呢。

核心就是销售单价在下滑!

也就是说，今年的万科开发依然在进行以价换量的模式，价格的下滑也是实打实的。今年中期是10626元，而去年是11400元。单价下滑力度在800元左右，这就是8%的价格下滑。

再来对比两个数据，万科今年新买的地，楼面地价约为3984元/平米。那么相对于10626的售价，万科还有溢价空间么。6000元要包含建安+财务+各种费用，可能还有的赚，但是已经不多了。

最后再来看一个数据：万科上半年的利润增速只有0.8%，同比下降58%。对于今年利润增速的大量下滑，万科有着自己的解释，比如去年有着比较大的投资收益，今年销售结构调整等等。

当然在我眼里都是对外的托词了。

我个人甚至觉得，未来5年，万科甚至有可能接受一段时间的亏损开发阶段。

核心就是在于在后面，万科花了大量的篇幅在介绍自己的新业务，万科狠强调了自己的物业，然后自己的物流，然后要做自己的教育营地、海外业务等等，整个篇幅几乎占掉了发言时间的一半。

以上这些东西是什么地产，毫无疑问都是新地产，未来可能会快速扩张的大模块地产，但是同样毋庸置疑的是，这些是现在无法产生利润的地产。

郁亮已经很明显的表达了，未来希望万科达到万亿的规模，实现万亿，依靠住宅开发必然是天方夜谭。所以必须要在其他领域有着足够强势的突破。

万科把自己的突破方向放在了以上这几个新地产的模块。但是想要突破怎么办，就必然要忍受目前这个阶段的阵痛。

所以我大胆推测，未来万科的利润会越来越低越来越低，甚至出现亏损的可能，大概五年之内，也许就会产生。

好了，最关键的问题，股东方会允许万科亏损开发么？

这是一个好问题，谭文杰在记者回答的环节还特意的提起了华润和前海人寿，重点强调了华润会继续支持万科，这无疑是释放稳定股价信心的讯号。但是作为一家上市公司，企业的获利能力不需要向股东汇报，是不是有可能接受万科未来利润率越来越低的开发模式。

我们尝试把眼光跳出来看看其他行业，现在最热的互联网行业，几乎所有的上市企业都已亏损扩张为荣，因为他们都相信只要在现在占领了市场的垄断，未来的获益能力是多样的。

羊毛出在狗身上，猪来买单的盈利模式越来越得到市场的认可。

我们可以畅想下，房地产企业是不是可以有这样的获利模式，毫无疑问万科物业就尝试这样获利，随着未来万科新模块的产业越来越多，愿意持有的物业越来越多，也许这种获利模式就有可能成真。

这个模式的第一个前提就是先期的开发亏损，这个是前提。

所有人都知道万科在转型，转型自己的开发模式，也有可能转型在自己的盈利模式，如果万科可以说服股东方，我相信也许在不久的将来真的会出现中国第一家亏损运营的房地产企业了。

如果真的出现了，也只会出现在万科身上。

如果出现不了，那就等局外人来敲门吧。

我们一起来等待。

(来源：微信公众号真叫卢俊的地产观 zhenjiaolujun)