“用过去躺着都能赚钱的方法，我们走了欧洲国家城市发展300年的历程，虽然我们有很多的产量，但是它的质量如何？”在潜力巨大的文化旅游市场面前，中国房地产策划师联谊会执行主席、贵州森垚集团联席董事长梁上燕认为，企业对文化旅游地产的发展模式和发展方向也应该进行更多思考。

2015年房地产市场在调整中走向变轨，当固化的规模数字不再成为企业的最大追求，整个大潮与行业分化袭来。同时不可否认的是，当下房地产企业转型成为潮流，不断变化中的行业正在孕育着模式的革新，互联网思维在地产圈盛行，行业与企业都在探索，未来路在何方？文化旅游地产等概念被更多地提起。

昨日的博鳌房地产论坛，房企大佬就这些问题进行了深度探讨。

“后规模时代”的房地产

主题

中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮

房地产市场和过去几年相比变化不大

昨日下午的论坛上，中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮与大家探讨了房地产市场的变与不变。

“2015年以来，房地产市场和过去几年相比变化不大，如果说有什么变化的话，我们大约可以从以下四个方面来概括。”陈淮表示。

第一，在过去一年中，不论是开发商的投资规模，还是投资增长速度，与2013年以前的10年相比，始终处在一个低位增长，甚至是一定的底谷。

第二，从2014年很多企业转而做商业地产、城市综合体遍地开花，到2015年第二季度，特别是现在进入第三季度以来，人们对商业地产及大规模综合体的发展又表现出相当的疑虑。产品结构、投资结构也有了明显的改变。

第三，在2014年一些企业退出大城市，进入二三线、三四线城市，但从总体上看，2015年，三四线城市的去化速度远不是那么理想。而一线城市，特别是沿海超大规模城市的市场恢复从目前看是呈现一个良好的态势。

第四，我们对政策的预期仍是稳定变化。

中原集团主席黎明楷

中介代理业变成了一头可爱的猪

中原集团主席黎明楷在主题演讲中提出，中介代理业在这段时间应该算是变成了一头比较可爱的猪。一方面，这头猪已经开始能飞起来了；另一方面，它现在也开始长出“羊毛”来了。那它的价值有多大呢？

“这一两年，大量的基金伴随着互联网+的概念进入房地产的服务业，有人说开发有点像走进了白银时代，而服务业应该算是一个比较灿烂的黄金时代。”黎明楷表示，主要是因为未来存量房的市场会逐渐超越新房的市场。现在就全国来讲，虽然存量房市场占整体的交易比例只有30%多，但是好多一线城市的整体交易量已经超越了新房市场。

在资本市场进入代理中介行业之后，带来了各种的影响，有好的方面，也有不好的方面。面对现在的情况，要如何突围呢？黎明楷提出，“我觉得最主要的一点就是掌握好客户资源。那么，怎么做好客户资源呢？”

黎明楷表示，第一，要争取客户的好感；第二，要增加企业平台对客户的黏度；第三，对客户资源进行有效利用。

花样年集团董事局主席兼首席执行官潘军

打造中国的“空中食宿”

花样年集团有限公司董事局主席兼首席执行官潘军下午演讲的题目是“格局、变局、布局——变革时代的房地产企业胜局思考”。

关于对中国房地产市场是看多还是看空，潘军表示，经过这么多次的博鳌房地产论坛，他个人的感受，无论是多也好，空也好，这个市场并不会因为多就真的能跑得飞快，也不会因为空就突然掉下悬崖。

“现在最大的挑战是我们的客户在变，用户习惯在变，行业已经进入成熟期，如何看待变局？”潘军提到，从房源来讲，中国目前已经建成空置的房产有500万套。全球最大的酒店管理集团管理100万间房，Airbnb刚刚在上个月、宣布它服务的房源超过100万间，而在中国有500万间在旅游目的地的房子，再加上商务公寓、酒店公寓、精装公寓等，一共有680万间，这是这个行业的又一个机会。“花样年美宜家的英文名叫Homeaway，我们提出要打造中国的Airbnb。”

众创空间房地产+社区O2O房地产+众创空间互联网+产业集群高新园区建筑设计工程咨询城市规划城市公园规划建设别墅装修产业园区建设互联网+家庭装饰

线下花样年提供5项服务：基础物业服务、资产托管、旅游度假服务、营销支持和租售代理服务。线上它还提供分时度假的服务平台，在线预订、基础保修服务等。

利用互联网的思维加上线下的服务能力，来挑战目前的在线旅游。花样年的解决方案是，依托线上应用APP，结合本身拥有的数千万高级用户，并通过调研，现有社区75%的家庭在未来3到5年有意愿参加区短途游，未来市场空间值得期待。

“我们希望通过服务为发展商寻求到一个解决方案，真正意义上实现通过社区、通过移动互联网实现一个中国模式的Airbnb。”潘军说。

文化旅游的符号

主题

中国房地产策划师联谊会执行主席、贵州森垚集团联席董事长梁上燕

文化旅游地产将成为地产市场重要发展方向

文化旅游不仅是一种符号，在新城镇化背景下，更是当下众多房企突围的方向。昨日的主题论坛上，梁上燕在发表演讲时表示，中国未来5到10年，文化旅游市场将会很快进入一个快速增长的时期，文化旅游地产将会成为房地产市场的重要发展方向。

梁上燕提出，从世界经验来看，当人均GDP超过2500到3000美元时，旅游产业将迎来飞速发展，而中国现在人均GDP已经是6000多美元，未来旅游产业是30亿到50亿的市场蓝海。

“过去是以旅游的名义在拿地，而未来中国有2万到3万个城镇在发展，我们是继续用过去的思维，以旅游的名义攻城略地，还是真真正正将它做成优秀的、有特色的产品？哪种模式更适合未来10年中国旅游市场的需求？旅游需求+居住需求就等于旅游房地产了吗？”

面对极具想象空间的文旅市场，梁上燕呼吁全方位的整合模式，“这个蓝海值得我们所有人投入智慧和精力去探索和创造”。

昨日的演讲中，力高集团助理总裁李乐为我们解读了力高地产文化旅游探索之路。李乐介绍，力高地产起步于福建泉州，经历了20多年的拼搏和发展，2014年初在香港上市。“这样的一条房地产企业非同寻常的发展之路，我们走过了长三角、京津冀等区域，业务覆盖超过10多个城市。”

在中国变成世界第一大出境游消费市场和旅游市场之后，中国人对见识、眼界和文化的内在需求，成为企业做文化生活、文旅养老地产、文旅园区最好的内在驱动力。“有了这样的一个思考和时代背景，欲做此事，必须要择一方福地。”李乐表示。

“在这些年文化旅游地产项目的实践中，我有四个观点跟大家分享。”李乐提出，第一，文化地产的核心在于用文化来提升固化建筑价值；第二，旅游地产的复合趋势越来越明显，单靠海滩、高山等资源去构建城市地产的营建模式已不能适应细分市场的客户需求；第三，对于文化旅游地产的开发，后续动力其实来自于包括金融、服务等资源的有效叠加；第四，当前文化旅游地产的开发当中，配套运营能力和极高的投资文化越来越受到重视。

力高集团助理总裁李乐

做文化旅游项目需先择一方福地

众创空间房地产+社区O2O房地产+众创空间互联网+产业集群高新园区建筑设计工程咨询城市规划城市公园规划建设别墅装修产业园区建设互联网+家庭装饰

思凯来国际董事长兼总设计师李涛在昨日论坛上作了题为“创意+体验——打造中国新一代休闲、度假目的地”的主题演讲。

李涛认为“体验+创新”是一个推动未来中国休闲度假目的地发展的重要引擎。“大家都在研究、探讨中国房地产转型、房地产下行和未来15年怎么样去发展这样很沉重的话题，实际上我们已经从另外一方面不知不觉地随着国际化的进程，迈入到体验经济的时代。”

据他介绍，体验经济是继农业、工业、服务经济之后的第四种经济载体，它主要是植根于服务，为客户提供强烈的情感体验。“我们提出了在体验经济上的‘体验+’，它是指将体验的过程融入到各种各样传统的消费门类当中去，以改善消费者的感受，优化消费的过程，提升消费的体验，从而产生出更多的机会。”