存量与增量：博弈还是双赢

作为一家以住宅为人所知的房企，今年以来，万科对装修与物业业务的期许正式走向公众视野。今年3月，万科集团董事会主席王石对媒体透露，今年万科将独立三个事业部，以发展物业管理、精装修等业务。当时他强调：“万科的变化刚刚开始。”

一切或与转型有关。万科在2014年年报中称，未来十年，万科最重要的业务仍将是住宅。但为了保持公司良好的增长，并为之后的第二个十年发展期奠定基础，万科需要在这个十年内基本完成新业务的探索和布局，确定新的商业模式。今年上半年，万科集团总裁郁亮坦言，自己在万科内部已经立下“军令状”：2015年的盈利目标是创造利润200亿元，否则包括一线老总在内的高管团队将取消年终奖。他曾表示，万科物业必须要市场化，正准备独立发展，当然也包括上市的考虑。

实际上，从去年开始，不再追求规模而追求净资产收益率就成了万科的内部要求。2014年万科的净资产收益率为17.86%，与2013年的“二十年来高位”相比下降1.8个百分点。郁亮曾表示，加快结算周期、提高盈利能力是2015年的五大目标之一。这一目标对规模超过200亿元的北京万科同样适用。

北京万科早前提供给《第一财经日报》的数据显示，2013年，北京万科首次在前三季度达到销售目标，全年销售额约达160亿元，2014年，北京万科实现销售额204.8亿元(不含京外项目)，几乎是2009年销售额的5倍。但根据年报，2013年，北京万科总资产在万科下属十个全资子公司中排名第一，实现翻倍，营业收入仅位列第七，远不及排名第一的福州公司，也几欲被年轻的杭州公司赶超。

同样是2013年，在万科集团层面的净资产收益率维持在19.66%的历史高位时，以北京万科为核心的万科北京区域却在这一指标上排名靠后。今年年初接手北京万科时，刘肖曾说，三年内北京万科会有一到两个新业务，能够做到相当于上市的水平。他当时提到了金融、社区商业、养老业务等。

随着新房开发空间萎缩，存量时代转型成为房企共同的使命，向行业下游的物业管理、社区医疗教育、社区金融等社区服务转型，向轻资产转型，借助互联网技术试水O2O，都成为了龙头房企转型的方向。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉近日著文称，包括万科在内，龙头房企转型颇为坎坷，未来，从物业管理入手，延伸到社区教育、医疗等社区配套，万科未来将形成物业、养老和医疗、物流、酒店和度假等五大板块，都将以事业合伙人制、独立并分拆上市的形式推进转型。这不仅能阻挡门口“野蛮人”(险资)，还能以有效的“投入与产出”平衡。同时也有分析人士认为，在存量时代，万科不如把前期开发、中期销售、后期运营这条完整的产业链做强。

关于转型方向，万科高级副总裁谭华杰近日出席论坛时称，白银时代万科转型思路，要做客户的生意，万科将由单一卖房子的企业变成为客户提供全系列服务。刘肖似乎也不准备等待。在住宅主业方面，面对眼下北京地价持续高升，入市项目“被高端化”，因此高端项目的营销能力直接影响到北京万科的利润水平。日前北京万科发布了位于京郊顺义的观承别墅，项目一期将于今年三季度推出。根据北京万科高端事业部总经理高广汉的说法，加上已经入市的如园楼王产品，观承别墅项目的推出补充了高端项目产品线，意味着万科在北京的住宅产品线已经比较全面。

围绕住宅的服务链条也正在尝试中。8月5日，北京万科发布了“V-LINK”产品系中的首批产品“V-learn”相关战略，按照刘肖的说法是希望“线下逆袭线上”。据了解，北京万科计划未来3年内V-LINK将全面覆盖北京区域共计10个城市内所有在建及已建成的166个社区。而此次率先启动的V-learn首批10家店面，将会在十一开业4家，另外6家将在年底开业。V-learn为社区学习中心，提供全品类教育，如音乐、美术、英语、课程辅导、早教、全脑开发、成人课程等;同时提供儿童教育、家长课堂、主妇课堂、老年大学、社区图书馆等。

“虽然上半年万科经历了一系列变动，但仍然交上了不错的答卷。”根据刘肖日前给出的数字，在过去半年内，北京万科保持百亿规模的同时，利润也有了50%以上的增长，很多能力得到了重构。

对，他强调了利润。这对于眼下的房企而言，并不是件轻松的事情。

(来源: 第一财经日报)