“城市客厅”正逐渐成为嘉凯城（000918）主营业务中的关键词。

从去年5月份起至今，嘉凯城相继发布13个获得“城市客厅”投资项目的相关公告，且在今年5月份开始筹划定增投向“城市客厅”等项目。

“我们计划用3年时间，在长三角经济强镇打造200个这样的生活服务平台。”8月1日，嘉凯城董事长边华才在“第三届长三角城镇发展论坛”上公开表示，“城市客厅”将推动嘉凯城从传统房产开发商向城镇生活服务平台商转型。

然而《华夏时报》记者发现，嘉凯城“城市客厅”项目的建设与推进还面临资金、定位、规划等大考。

转型城镇商业资金承压

2013年6月，嘉凯城原董事长张德潭因工作调动原因而辞职，3个月后，原任嘉凯城总裁一职的边华才升任为董事长。

2013年10月22日，嘉凯城签约获取第一个“城市客厅”投资项目——浙江省诸暨市店口镇城市客厅，而该项目也是嘉凯城第一个完工并运营的“城市客厅”项目，店口镇党委书记方维炯告诉记者：“其实我们引进城市客厅时也有很多考虑，因为我们已经是一个拥有14.3万人口的小镇，在国外也算是个城市了，我们需要一个公共的设施，包括娱乐、消费、健身、文化等等，我们就缺这样一个综合体。”

2014年全年，嘉凯城拿下14个“城市客厅”投资项目，截至目前，嘉凯城在2015年拿下3个“城市客厅”投资项目。

边华才对此表示，目前嘉凯城已经在浙江和江苏两省取得了19个“城市客厅”项目，其中位于浙江诸暨店口镇的“城市客厅”已于今年2月开业，在14万常住人口的店口镇，开业当月即实现营收2200万元，客流量200万人次以上，直接为当地提供2500多个就业机会。

与此对比，嘉凯城原来主打的中高端住宅项目正面临房地产市场调整、去化受影响的风险。截至2015年一季报，嘉凯城的销售毛利率为19.39%，销售净利率为-21.71%。而嘉凯城方面认为，转型城镇商业将大大增强公司的盈利能力，加快现金周转。

在东兴证券分析师郑闵钢看来，目前嘉凯城依靠传统的住宅销售盈利能力较弱。从房地产行业来看，适龄购房人口已步入下行趋势，住宅市场将告别黄金期。未来社会步入老龄化和消费型，嘉凯城由住宅转型城镇商业符合这种发展趋势。

然而值得注意的是，转型城镇商业即意味着嘉凯城还是必须先投入大量资金建设“城市客厅”项目。

今年5月份，嘉凯城发布公告称，将以非公开发行股票的方式募集资金总额不超过39亿元，其中拟投入23.4亿元至“城市客厅”项目，而这些“城市客厅”项目具体涉及的就是上述嘉凯城在过去两年获取的投资项目（除了已建好的店口镇“城市客厅”）。

记者注意到，嘉凯城历年年报显示，其资产负债率一直居高不下，2013年底其资产负债率高达81.49%，同比增长2.14个百分点，随后持续攀升，截至2015年3月31日达到84.74%。

嘉凯城证券部工作人员对此解释称，公司近年来通过增加财务杠杆的方式有效地推进了业务的发展，但同时也导致了资产负债率不断提高，公司目前正在通过定增等方式来降低公司财务费用，提升公司盈利水平。

资料显示，嘉凯城此次定增募资中将有11.60亿元用于偿还金融机构借款，此外，今年7月底，嘉凯城发布拟公开发行不超过7亿元公司债的预案，这也是嘉凯城自2009年重组以来首次发行公司债。

如何盈利受关注

根据嘉凯城此次定增募资运用的可行性研报，上述17个“城市客厅”项目总投资合计49.9亿元左右，收入总额合计约57.2亿元，嘉凯城预计税后利润为7.14亿元，该项目平均内部收益率为13.5%，平均销售净利率为 12.4%。

据了解，“城市客厅”主要模式为寻找具备消费升级潜力的小微城市、发达小城镇布局商业，区别传统商业的是“城市客厅”将引入综合市政服务、O2O零售业态、农优特交易中心和公共特色空间等三大业务亮点。

然而对此，有不少投资者表示，嘉凯城作为一家国有控股的上市公司，既有产业发展的要求，也有为投资者寻求一定回报的要求，而不仅仅是提供公共服务，公共服务应该主要由政府来规划。

“这个问题抓到了我们的痛点，也抓到了我们的难点。”嘉凯城集团总裁姜丛华表示，“浙江省发改委给我们立项是公共服务重点工程，但是我们在跟各地方政府谈的时候，他们都把我们当成商业地产开发商来对待，但是我们其实拿的一块地，里面三分之二都是教育、文化和卫生等公共服务设施，所以以商业地价来拿地，我们是很难的，这也是我们推进战略中遇到的最大问题，而且我们很难解决。”

据姜丛华介绍，就如为政府建一条公路，建完之后慢慢收钱，嘉凯城将通过为政府的公共设施先做点投资，再通过长期持续的经营培育市场来获得回报。“城市客厅”是嘉凯城本次战略转型的支点，也被叫做城镇居民生活服务平台，在这个平台建起来以后，嘉凯城将对这个平台进行孵化运营，每个平台上面要划目标，至少成立20家上市公司。

而根据嘉凯城制定的中期规划，其将在3年内完成200个“城市客厅”项目、实现4000万会员、超1000亿线上线下销售规模的既定目标。

（来源：华夏时报）