在寸土寸金的市内六区，楼面地价屡破新高。随着越来越多高价地的出现，市区房价也在其带动下，在奔“三”甚至是奔“四”的路上前行。面对如此局面，不少刚需置业者将目光投向了距离市区最近的环城板块，那里因配套成熟、交通便利，因而也成为承接主城区刚需外溢的主战场。从本期开始，本报将分四期对环城四区的楼市重点板块进行剖析，希望能为广大置业者的选房购房起到借鉴作用。

作为环城四区之一的西青区，其经济发展的速度是较快的，特别是西青区的楼市，更是其发展的重头戏。从最近十年的发展来看，西青楼市随着整体经济的发展和区域的日趋成熟也在不断相应上涨。有数据显示，西青区楼市的成交均价由十年前的单价3889元大幅上涨至11852元，整体上涨了3.05倍，上涨幅度高达205%，特别是在2009年至2010年间有一个较大的跨越，上涨幅度超过其他环城三区。

从整个区域来看，西青区的新房供应多集中在中北镇、张家窝、杨柳青以及如今被热捧的南奥体板块，各区域呈现出住宅产品布局紧凑的特点，区域内各板块发展迅猛。曾经的“郊区”随着岁月的变迁，已经变换模样，成为了城市热闹区域。专家指出，西青与城区是结合最紧密的区域，具有比较完备的承接城市外溢的功能，在这里形成了以生活职能为主的大型居住片区。西青下属的中北镇、张家窝、精武镇，这些组团有一个梯次发展顺序，解决了城市居住人口外溢的需求。从成交上也能看出西青区的重要作用。于志杰表示，从整个西青区的住宅成交上看，峰值上过百万，平均也是七八十万的成交，这意味着西青区每年有两万到三万的新增人口，以住宅为主的产品是不存在大量空置率的。

趋于成熟之中北镇板块

说到西青区楼市的发展，中北镇可谓是浓墨重彩的一笔。在城市外扩的大势下，这里已成为西青区楼市发展的一大亮点。记者通过调查发现，在最受购房者关注的西青板块中，32.8%的置业者最为青睐中北镇。经过几年的发展，这一片区已经拥有了良好的居住氛围和丰富的生活配套，成为本市环城四区中最受认可的居住板块之一。而周边完善的交通与配套的成熟，也决定了片区未来发展的长久和繁荣。

作为西青区楼市发展的主力军，中北镇凭借临近市区的区位优势、良好的居住氛围，已成为众多环外新兴居住组团中发展最快、成交最活跃的区域，吸引了众多地产商在此布局。从十年前开始，假日风景、水语花城、大地十二城、华亭国际、富力湾等项目的热销令中北镇楼市迎来了开门红，同时也拉开了西部新城造城计划。而随后的万科盈润园、云锦世家、霞飞路63里弄及华亭国际等众多住宅项目的进驻则令该板块人气指数再次飙升。市场供应的大幅放量拉动了周边需求的上升，市场成交一路走高。而如今，金隅满堂、旭辉御府、澜湾半岛、润璟湾等项目的开发更是宣告了中北镇居住氛围的日渐形成及区域楼市的愈发成熟。如此众多的项目进驻，无疑是城市化进程脚步加快的体现，更加承担着城市化的重要任务。这里是承载着城市区域空间布局及城市发展轴带上的重要节点，同时担负着疏解中心城人口、聚集新的产业、带动区域城镇发展的任务。

在打造商业氛围方面，中北镇也有着自己的规划。有报道称，中北镇总体发展规划分为三大区域，即生态宜居区、工业区以及南运河都市休憩商务区。其中，中北镇南运河都市休憩商务区建设已初具规模，规划将达到年1500万人次的客流量，极具商业投资价值。亚洲最大植物观光园、北方最大花卉市场、东方环球影城、国内最大儿童体验中心等一系列旅游娱乐项目将为中北镇带来无限的发展前景，通过业态组合不同，形成运河休闲岛24小时的连续人流及消费，打造一个全新的休闲消费商圈，形成可持续的商业发展，有望打造为天津外环以外的新商圈。

尽享“双铁”之张家窝板块

作为西青区的核心板块，张家窝镇位于本市西南部，距离市区有10公里左右的路程。然而，在国民地产进驻之前，这里可能是很多人都不曾去过甚至从未听过的一片地方。

近年来，随着区域交通和其他配套设施的不断完善和发展，张家窝板块处于持续稳步发展之中。特别是该区域内天津南站的建成使用，以及与地铁3号线和规划中的地铁8号线形成交通网络辐射，其便捷的交通配套大大提升了板块的投资价值及升值预期，也将带动周边地区基础配套设施的成熟和完善。

不仅如此，作为西青区重点规划发展的居住板块的张家窝，其毗邻中心城区，可辐射第三高教区、海泰高新区等，拥有得天独厚的产业与教育资源优势。与西青区的其他地方相比，张家窝的待开发状态更好、可描绘空间更大的优势吸引了大量房企目光，拿地热潮逐步形成，开发成熟度将快速提高，未来升值潜力不可估量。近年来，保利、金融街、万科、中交等开发商也都纷纷进驻这里；社会山山巅、星河荣御、摩卡假日等诸多项目也满足了不同置业者的需求。不仅如此，开发商在看准张家窝板块市场发展的同时，也会为满足购房者的生活需求提供良好的配套设施，从而为周边配套的完善锦上添花。从张家窝板块的逐渐活跃不难发现，商业配套的增加、居住产品业态的丰富、区域所具备的硬件条件，已经完全适应了高端客群的购房要求。而对于购房者而言，无论是购买“刚需房”还是“改善房”，该地段都已成为津城的新兴置业区域。

后起之秀之南奥体板块

顾名思义，南奥体即为水滴奥体之南的区域。这里毗邻华苑、梅江板块，更有地铁3、5号线规划覆盖，可享水上及西青区多个公园绿化资源，区域价值潜力无限。2015年，旭辉地产率先拿地，7月，燕南园项目已进入人们的视线。在旭辉之后，中骏地产首次入津，布局西南；建工集团也将进驻南奥体板块。由此不难看出，南奥体已然成为西青区人居发展的第三极。

西青区承载了很多河西区、南开区的外溢客户，随着政府招商的推广，以及陆续品牌开发商的进驻，已经有很多客户开始关注南奥体板块。南奥体已经具备了交通、医疗配套、教育配套等很多属性。以旭辉燕南园为例，该项目将从健康、人文、运动、公园四大主题进行打造。开发商希望能够承载包括张家窝、中北镇在内的更多的刚需、刚改客户的溢出，也希望吸纳更多天津西南部片区优质客户的进驻，也将配合政府把整个板块的居住氛围做强，打造宜居宜业的南奥体。

在二手房方面，板块内的小镇西西里、恒益隆庭是两个规模较大楼盘，其平均价格都在8500元/平方米到8800元/平方米之间，与其他地段相比，该地段房价较低、升值潜力大。

南奥体板块所属的精武镇的另一大优势则是教育，这里一共是十一所大学，依托大学的资源，从幼儿园一直到中学，形成一条完整的产业链，从师大的附属幼儿园，师大、工大附属小学，到现在正在准备建设的中学，应该说精武镇的教育优势是比较明显的。通过这几方面，精武镇的房地产开发是越来越好，精武镇正是宜居、宜业、宜创业的发展定位。此外，南奥体精武镇拥有城市宜居环境的全部资源，交通、生态、历史文化及未来的商业配套，都使其会成为西青第三个大型宜居组团。

（来源：今晚经济周报）