【地产中国网•高端访谈】近日，京城老牌开发商金泰地产正式对外宣布联姻万科物业睿服务，金泰丽湾•悦栖山成为睿服务首个在京输出的项目。新闻发布会上，金泰地产集团总经理马强表示，引入睿服务只是金泰地产战略转型的一个标志，未来将立足北京，在京津冀领域还有大动作。那么，金泰地产未来会有怎样的转型？白银时代，企业会有怎样的战略布局？就这些问题，地产中国网专访了马强。

推动门头沟、房山的小城镇建设

地产中国网：金泰地产立足北京，未来将在京津冀领域有更大的发展？

马强：在十二五期间，金泰地产布局了五大城市，包括北京、天津、内蒙、辽宁和海南五个省市。基于这一轮整个宏观经济形势和房地产形势的变化，我们在战略布局上做了一个调整：立足北京，聚焦京津冀国家战略，服务集团总部战略转移发展。实际上，我们现在的布局，将天津作为传统的一个深耕区，未来还有更多的动作。在北京这块，我们这几年建成了北京市最大的工矿棚户区改造项目，在门头沟、房山两区有54万平方米，共有六千多户，这为我们下一步的持续发展打下一个非常好的基础。现在我们以工矿棚户区改造安置房工程的建设为基础，推动门头沟、房山两区的小城镇建设。此外，在自有土地开发方面，也有比较大的进展，比如我们在门头沟有三块土地，现在都被市里列为自住型商品房项目，这也是我们下一步发展的重要基础。在北京因为这几年我们在政策性保障住房领域做的比较好，取得了政府的信任，下一步我们将利用在十二五期间在棚户区改造和开发经验积累的基础上，在这一领域履行更多的社会责任，有更大的作为。

地产中国网：像这种棚户区改造住房，金泰地产的盈利点主要在哪？

马强：北京市政府出台了一个289号文件，一部分建棚户区改造的安置房，另外一部分可以建商品房，安置房建设成本用商品房进行平衡，商品房开发可以取得合理利润。

转型产业运营商

地产中国网：白银时代，开发商从粗放型到精细化转变，对企业来说，除了引入万科物业睿服务之外，还有哪些战略转型？

马强：转型是多方面的，刚提到的区域转型是第一方面。另外，我们在服务上也在转型提升，包括引进万科睿服务，构建社区生态，提供更多基础物业管理服务，提升附加值。企业内部建设上，我们通过两年多的努力，引进明源管理系统，控制成本，取得良好的运营效果。接下来，在产品线上，我们还将在产业、养老、旅游等方面做更多的动作。

比如，我们在房山有一个叫万佛堂的养老项目，现在正在加紧推进中，这是我们和美国一家专业养老机构合作成立的健康养老中心，在失能失智型养老专业护理方面属全国第一家。目前我们正在做改建规划，按照规划方案，将拥有133间房、266个床位，总面积约12000平米。我们看中的是项目的示范效应，因为目前在北京，针对失能失智老人的专业护理做的不到位，这是我们在养老服务机构的一个拓展服务。从这个方面讲，金泰地产已经单纯的从开发商思维调整到产业化、运营发展的思路，把卖房子转到实实在在产业运营的角度。按照计划，今年9月份确定改建计划，2017年初推向市场。

地产中国网：养老地产方面，这是金泰地产第一次尝试，还是之前也有所涉及？

马强：我们集团有涉及，原来是传统养老院的模式。但房山万佛堂项目是有国际视野和国际水准的专业养老机构，我们和美国公司合作经营。

地产中国网：除了房山养老项目外，在其他产业地块方面，我们还会有所拓展吗？

马强：我们也会拓展。在整个京津冀一体化战略中，我们针对一些地块，也在做这方面的思考。比如开发自有用地从事健康、旅游和其他产业地产开发。

不会彻底颠覆传统

地产中国网：现在都在谈互联网+的概念，对金泰地产来说，互联网+有没有融入到一些领域？

马强：第一，一个新技术的出现，大家都要去用好。但不要因为互联网出现后，就去彻底颠覆传统。如何+互联网，很重要。第二，在我们房地产内部，从2012年9月至今，经过三年时间，我们花很大的时间和精力做了一次管理升级，引入了明源运营管理系统，应该说这是一套非常严密的系统。通过这次改造，解决了原来存在的一些问题。我们有些高级管理人员一开始是存疑甚至抵触，但这是发展的趋势，必须推进。强制出习惯，习惯出自然。我们并非只看中网上审批这一块，现在通过互联网，金泰地产的管理模式、管理意识、管理习惯都发生了改变。

地产中国网：现在不少企业都在提倡跟投制度，金泰地产有没有在这方面进行尝试？

马强：我们也在探讨，有些项目挑战性越来越多，项目公司负责人的积极性很重要。传统的通过计划下达、预算管理、激励考核，现在来看还是不够完备的，必须要进一步引进一些革命性的办法。包括万科的跟投制度，首创的合伙人制度，我们都在研究。

地产中国网：那轻资产这块，我们有没有一些考虑？

马强：轻资产这块我们也有考虑。主要考虑的代建，具有产品优势和运营优势的一方就全程代建。在2007年金泰城MINI项目中，我们就引入包销制度，输出品牌然后约定利润，高于目标售价之上有一个分成制。我们现在也在考虑一些项目，人家看中我们的品质，做部分功能的输出，比如销售，或整体代建，而且我们本身也有一个建筑施工企业，也有一个设计院，可以做全程代建的模式。

生存发展主要靠地产之外的空间来解决

地产中国网：我们的产品线方面，是不是主要以刚需、首改为主？

马强：我们经过这些年的发展，在产品线方面进一步提炼，我们在大的产品线方面主要有四个系列，第一个是保障房和棚改房的金泰丽富系列；第二个是定位于城市中产阶层产品线的丽湾系列；第三个是在内蒙呼市城市综合体的金泰中心系列；第四个是在天津、海南开发的定位于旅游休闲地产的丽舍系列。

地产中国网：白银时代，开发商都开始注重产品的本质，在您看来，如何通过提高产品本质，来提升议价空间？

马强：现在全行业不是议价空间的事，我感觉开发商面临的问题是快速去化，更多生存发展主要靠房地产之外的空间来解决。

地产中国网：2015年过去了一半，金泰地产上半年的总体销售情况如何，下半年有何目标？

马强：上半年压力很大，但完成全年的指标我们还是有信心的。