长沙商业地产存量仍处上升趋势

上半年长沙商业地产销售面积同比增长超8成，商业综合体进入井喷时代

长沙商业地产现房存量较大，去存压力仍然存在。

长沙市房地产开发行业预警预报信用信息系统最新公布的数据显示，2015年上半年商业地产投资额、新开工面积同比双双下降，施工、新竣工、销售面积则同比增加，其中销售面积更是增加了85.62%。

从近一年成交的情况来看，长沙内六区商业地产发展势头强劲，去年10月至今年2月月均成交近10万平米。今年上半年成交面积前三的项目为金桥国际市场集群、高岭国际商贸城一期4号、高星物流园，成交面积均超过6万平米。

数据显示，1-6月长沙商业地产销售面积(含期房和现房)达49.81万平米，同比增85.62%，其中1月更是以23.67万平米创下了近一年的峰值，环比增加了96%。1-6月长沙商业地产投资额、新开工面积分别为63.33亿元、130.98万平米，同比减少了41.24%、25.81%。

长沙商业地产现房存量仍处于上升趋势，截至2015年6月底，长沙商业地产现房存量竣工一年及一年以上没有销售的商业现房已有264.5万平米，其中半年时间内消耗的现房存量为33.91万平米，仅占新增竣工面积的一半，去化压力依然存在，预计后市竞争将会更加激烈。

不过，今年以来，土地供应大幅降低，投资依然处于下行通道，今年以来新开工面积的减少或预示来年长沙商业地产新增供应量有所降低。

回溯长沙市房地产开发预警预报信用信息系统的历史数据，2011年与2012年的办公、商业用房空置面积差不多，2013年的办公、商业用房空置面积相比前两年增幅较大，2014年办公、商业用房大量开工，使供大于求的矛盾比较突出。

现象体验式商业元素增多

随着电商冲击、购物中心模式崛起、营业额以及纯利不断下降，长沙商业地产在重压之下开始寻求转型，寻求新的业绩增长点。

今年，德思勤城市广场、华创国际广场、运达中央广场、华远华中心等大型商业地产项目强势入市，商业综合体进入“井喷”时代。

据不完全统计，2015年拟开业的长沙大型商业综合体约有10个，如万家丽国际MALL、运达中央广场、海信广场、华创国际广场、渔人码头、步步高·梅溪新天地、河西王府井商业广场等，累计商业面积约90万平米。

商业模式迅速提档，同质化愈演愈烈，如何引入创新业态，打造深度体验式购物环境，成为一个重要的命题。

例如步步高·梅溪新天地引入创新业态，打造深度体验式购物环境;6月底德思勤城市广场内湖南省首家24小时书店已经开业;协信·星澜大街将景观、业态、建筑、功能等各种因素科学地结合在更开放的环境中。

分析商业地产供应过剩风险显现

在经济下行和电商冲击的背景下，二三线城市的商业地产供应过剩风险正不断显露。同策咨询研究部对35个大中城市商业地产供需情况监测显示，成都、重庆、沈阳、杭州、长沙等19个城市商业地产均存在供应过剩的情况。

根据盈石集团研究中心统计，2015年到2016年的新增供应达到115万平米，届时长沙的商业物业存量将超过450万平米，其中购物中心占比将超过70%。分商圈来看，新增供应主要集中在外围区域，如梅溪湖、红星、星沙等。

“庞大的未来供应意味着各个项目对品牌资源的争夺进一步加剧。而且商业建筑面积超过10万平方米的购物中心接近未来供应的一半，进一步加大招商难度。这些项目将很大机会面临较长的培育期，或因推迟开业、租金过度让步导致投资周期过长。”盈石集团研究中心认为。

“三四万一平米的商铺，假如租给商户，租金多少钱合适?其价格无疑是商户很难承受的，经营也很难盈利。”业内人士易建国认为，长沙的城市容量目前无法承受如此大的商业体量，而在市场饱和、消化能力有限的市场中，地段变得至关重要，一些地段优势不明显、而体量又特别巨大的综合体，将会举步维艰。

（来源：潇湘晨报）