地产中国网：那您觉得股灾对楼市会产生直接的伤害吗?

顾云昌：总体来说，货币宽松对股市、楼市都有往上推。股灾也好，股市往上走也好，和宽松的货币政策有关系，当然也和中国股市赌博性质也有关系。在这样的情况下，人们是一种恐慌，一种激情燃烧。说的不好听是恐慌情绪带来的股灾。两者之间到底是怎么样一种利弊得失，股市、楼市的成本，因为没有更多调查资料，我们也是从市场上表现出来，了解了情况来分析。两者之间关系不是很密切，在不同城市情况也不一样。

地产中国网：那假如我现在有100万，你觉得我应该去买房还是去炒股?

顾云昌：看买什么地方的房，要是深圳房就应该买，北京房也该买，而中小城镇房就把你慢慢消化掉了，还要看你炒股有没有能耐，运气好不好。

地产中国网： 2014年国土部出台了一些政策，比如调整土地供应链结构以减少市场上库存量，但现在这种情况个别库存大的地方，已停止土地供应，而像北京这种一线城市，回迁房的节奏也在放缓，导致一些房企在一线城市不计成本的抢地，现在土地供需矛盾，是否存在错配的现象，该怎么调节?

顾云昌：总体上国土部文件的精神是对的，因为房地产无非是两个要素，一是资金，二是土地。资金收紧了，房地产肯定上的慢，土地收紧了，房地产也上的慢。我们看到错配的情况的确是存在的，比如2003年2002年、2003年以后，中国房地产需求特别大，整个市场供不应求，导致房价飞涨。

在房地产开发用地中，应该分清楚哪些用地应该严格控制，比如工业用地应严格控制。但我们工业用地恰恰很多地方采取各种办法来贱价卖，而住宅用地需求量特别大的时候，不应该是一刀切把它控制住。但我们那时候就采取了对住宅用地统统控制，从而导致供不应求，出现房价暴涨，这实际上是供求关系决定的。

其实在供不应求的一线城市，应该放大处理供应量。但我们现在又希望控制大城市人口，防止无须摊大饼，所以只是个存量，存量你用工业用地消化。工业用地过去占地太高，通过盘活工业用地、产业用地来变成住宅用地，或者通过棚户区改造、旧城改造来增加土地供应量。我觉得应该好好分析下，大城市控制人口的基础上，怎么样来增加供应量。

城市化有个过程，第一步农民的人口进城，增加城市人口，第二步就是小城市往大城市走，第三步可能是郊区化，第四步可能是城市群发展起来。我们现在正处于第二阶段，第三阶段我们还有问题，郊区的农民土地还不能上市。这个过程中，必然导致公共服务、公共产品在大城市丰盛，中小城市严重不足的情况，所以大量人口到大城市，如何化解大城市房地产市场的压力?这应该全面考虑，不要再产生错配行为。一种营销需求掩盖另一种需求，然后又想办法限购限贷。我们还应该有市场的供求关系来分析这个房地产市场，这样才能保持相对平衡。

地产中国网：目前保障房的建设力度是空前的，包括棚改、旧改，您觉得保障房还有棚改，对商品房有没有冲击?

顾云昌：这两者从理论上讲是不构成冲击的，因为保障房的对象是中低收入家庭，商品房是中等以上收入家庭。但实际上由于保障房和中低收入家庭的房子，我们的政策界限不是很清楚而出现一些问题。保障房的大量供应，必然会让一部分中等收入家庭或者执行政策当中，甚至其他家庭也来买保障房，从而减少对商品房的需求，造成对商品房市场的供求关系。

因为我们很难知道3600万套保障房起来后，他的使用情况、分配情况和积压情况。不少地方尽管3600万完成没问题。问题是这个3600万套出来后，我们在没有很好摸清需求多少时，就提出来3600万套，就导致现在不少地方保障房已造成控制，或者租不出去，卖不出去，这就造成相当程度的浪费。而且要求速度快，肯定是有些地方粗制滥造，或配套不全，这都是问题。所以现在如何真正能够置换、转换，棚改的时候可以消化存量房，但是那些存量符合不符合保障房家庭的套期需求，恐怕这里面有一个如何置换的问题。棚户区改造过程中肯定还有大兴土木，要投资，要消耗钢材、水泥，问题还是它的力度，它的量如何把握好，我觉得这是一个关键。

地产中国网：棚户区改造货币化，就是采用货币补偿的方式，这种方式在各地现在也有点推行，但是没有住建部出台正式的规定，您觉得如果住建部出台正式规定，就是说棚改货币补贴的比例要增大，或者说全部货币补贴，这样的话对于去库存有多大的收益?

顾云昌：这个好像现在中央政府把球踢对了地方，你的房地产市场调控，你的责任主体是地方政府，上面怎么指导，因为各地千差万别，比如你们深圳的情况和上海的情况完全两个概念，住建部下的指标你必须完成多少，他没有更多的库存了。所以这个过程中，建设部只能是指导性的，不可能再像过去那样。过去房价必须控制到多少，搞的一些地方到年底时，高档房不敢卖，搞的一些地方为了控制地价，最后进保障房的面子，造成北京市有一大半是商品房甚至别墅，那一小块是搞廉租房，两者之间以后不能隔离。所以这些东西都是行政行为，都是为了好听，房价地价控制住了，房价总体上涨了9%，没超过10%，地价控制了多少，实际上地价当中，到开发商的时候一样的，买地的价格把保障房所有的建造费用都打进去，地价很高了。对外很好听，每亩两百万，实际上每亩三百万，四百万了。所以这都是自己骗自己的，所以这些行政行为应该停止了。公务员都很聪明，他可能也会感到这个做法有问题。所以住建部可能更多的不可能，不可能强制你必须必须怎么样，货币补贴的话，在各个地方也不一样，比例也不一样。

地产中国网：您觉得目前去库存时间还应该多久?

顾云昌：有的地方已经不存在去库存的问题了，像一线城市，像合肥、厦门、南京这些城市，库存已经不是他主要任务，已经又把控制房价作为主要任务了。但是大多数的三四线城市和一些二线城市，仍然是去库存的主要任务。库存消耗的年限，在各地差别很大。所以总体上我们仍然处在去库存的阶段，起码今年仍然是把去库存作为一个重要任务，明年某个时间段会慢慢转变，是有这样的一种可能。

地产中国网：现在三四线可能面临卖不出去的问题，刚才您说地方政府自我调节，那三四线城市的地方政府应该怎么去自我调节呢?很多地方存在开发资金链断裂的情况。

顾云昌：地方政府当然很着急，因为房子不出去，库存放在那里，开发商甚至会资金链断裂，可能会影响整个社会的稳定度。影响地方政府也很多，所以有些地方政府才会采取一些补贴办法，买房给补贴，税收给优惠，因为他的权限就是这样，他财政上有钱能补贴给优惠，来刺激鼓励大家买房。

总理说，欢迎外国朋友到中国来买房，为中国房地产打广告。那当然更希望你到三四线城市去买房。但三四线城市就业环境、居住环境、公共产品不成熟，这是很大的矛盾。所以这是转型碰到原有政策的换挡期，现在是转型的阵痛期。三个期，一个叫增速的换挡期，第二叫转型的阵痛期，第三个叫原有政策的换挡期。原有政策是什么，原有政策就是四万亿，四万亿的强刺激。强刺激后，导致许多开发商拼命拿地，地方政府拼命供应土地，再加上后来的限购，一限购，开发商都到三四线城市去，地方政府供用土地，房地产交易很旺，开发商拿了很多土地开始开发，哪知道这一下太多。

和限购政策，刺激政策，原有的政策现在后果，现在都尝到了，所以非常阵痛，要消化。所以现在正处在消化期，我相信这样的消化期有一定的过程，并不是中国就是这样的，它是阶段性的过剩，阶段性的饱和。阶段性并不是从此以后中国房地产就没需求了。起码还有15年甚至更长时间的城市化进程。再说，中国八十年代，九十年代盖的房，说不定2030年以后都要改造，这可能就是我们带来的新机遇，所以各地的消化过程不一样，有的地方只能慢慢的，像鄂尔多斯，没法救，慢慢的鄂尔多斯又活起来了。你看温州，温州现在开始又起来了，杭州不用说了，它有个时间，长长短短的问题。

城市之间的差异，是由于城市化进程导致的。现在人口大量往大城市涌，这是必然的趋势，谁都阻挡不了，我们还有户口限制，这个过程是不可能完全解决的。

地产中国网：中国房地产泡沫会不会影响到全球，因为中国人在海外置业的很多?

顾云昌：从总体上说，2011年到2015年当中，中国的房地产泡沫在变小，而不是进一步吹大。而2011年到2015年，房价收入比在下降，因为我们的收入每年7%、8%的增长，过去四五年房价一共涨了不到10%，有人说9%，平均每年涨2%左右。也就是房价涨的比收入要慢。有关的研究机构统计数字出来，过去全国的房地产在2001年的时候，房价收入比平均还在8倍，现在大概7.1倍。恰恰在一线城市房价还在涨，但泡沫我看现在破灭不了，他有购买力支撑的。这种情形，就是房地产泡沫的悖论。对中国房价总体判断，我认为泡沫不大。北京房价如果降到一万一平方米，中国的楼、经济就完了。经济在支撑，收入在支撑，需求在支撑，使整个泡沫挤压到相对合理的范畴。

至于到外国买房，有意见的是那些重点城市的老百姓，他行不了整个国家的房地产泡沫。重点城市的重点地区，房价有泡沫，但它也有购买力支撑。另外我觉得中国的购买力再旺盛，也吹不起人家多少泡沫，仅仅也是房价涨得快一点。如果中国能把全世界泡沫破灭，那中国太厉害了，恐怕就不存在这个问题。

地产中国网：最近有消息，房产税改主体，已经基本上确定了，并且进入立法阶段，你觉得房产税目的还有多远?因为一直都在喊狼来了，狼来了，但事实上并没有执行。

顾云昌：我上次听贾康先生说，他的判断在2017年的时候会全面实施。我的判断，我说贾康你乐观了，现在刚刚有个框架，要征求意见，征求意见最后形成法律，没有两年时间是不行的。另外到地方，由地方自己来制定，中国的地方，集体的税利，框架税利由地方来决定，我觉得是对的。因为在美国各个洲税利不一样，它的房产税的收取的比例，要根据地方财政的需要和多少的房子两者结合起来算帐，中国也会这样。那么从中央出台房产税的框架，到地方能够出台政策到实施，这里面并不那么简单的事。我觉得没那么快。另外你看不动产的登记，到现在好象进展不那么顺利，政府的工作效率，恐怕还要打个问号，当然我们希望能够早点出台，使中国房地产市场长久发展，也利于地方财政。