三招提高短期业绩

如何跑赢业内？万科有三招。

第一招，推货时紧盯市场，平衡量价关系，用全盘布局抵消个别项目风险。“3·30新政”后，深圳楼市火爆，交易价格屡创新高。万科踩在行情高位，6月6日，推出位于南山的万科云城商务公寓项目。这距离股市大跌、深圳楼市短期看涨情绪改变，仅剩一周多的时间。

开盘当日，该项目成交均价5.5万元/平方米，销售量达到95%。虽然没有诞生“日光盘”，但单日收金20亿元已足够锁定利润。这样的量价比，使得剩余房源的推货节奏变得灵活，不论价格涨跌，已是稳赚不赔。5.5万元的单价并不便宜，同期，位置更接近市中心的深圳华润城住宅项目均价仅6万元。

市场不好的时候，万科有另一套打法。以去年上半年的广州市场为例，由于竞争激烈，万科对部分项目进行调价，加快去化。虽然单个项目利润率下降，但确如世联行董事长陈劲松所说，对所有大公司而言，个别项目的降价、利润率的下降，都将在整个盘子中得到平衡，布局合理者能够在市场波动中熨平风险。

第二招，不再谈规模，只看回款率，储备大量现金以备不时之需。只有回款才是真正的销售，万科总裁郁亮曾指出。

万科的回款率一直稳定在90%以上，去年，更是达到惊人的97%。同期，如保利、碧桂园等一线房企的回款率则在80%到90%之间。

高回款率极大地充实了万科的现金流，去年底，万科净负债率仅5.4%，在手货币现金627亿元。正是现金充足、财务稳健，万科才有底气在股市大跌时提出百亿回购计划。

第三招，在一级市场审慎拿地，多拓展二级市场渠道。

一方面市场单边上涨趋势结束，另一方面郁亮认为相较住宅市场而言，土地市场未得到充分调整，因此去年万科的拿地量已接近2008年低点。

但事实上，万科开发的项目不全部来自一级市场。比如北京的御府77项目，即万科从凯德旗下子公司手中，以6.9亿元收购90%股权得来。

今年以来，万科与万达的合作，更是增加了万科的土地储备。郁亮在股东大会上表示，万科储备地块足够2~3年开发，如果算上与万达合作获得的地块，万科的拿地节奏将更为从容。