开发商纷纷涉水旧改

在土地匮乏及政策的推动下，深圳诞生了一批旧改明星。

“旧村、旧住宅区、旧工业区等改造申请大同小异，一般而言，开发商需先针对某个片区做业主改造意向调查，然后向政府申报立项，在土地确权、规划设计方案审批通过、拆迁等一系列工作完成之后，开发商可获得实施主体确认，并按要求补缴地价，最终获得这块土地的使用权。”深圳某旧改项目负责人向峰（化名）说。

由于企业在旧改过程中起着主导作用，促使很多房地产开发商纷纷申请旧改项目。

佳兆业成为掘金旧改的典型代表。这家原本就是以盘活烂尾楼起家的开发商最早介入旧改，并于2011年组建了全国第一家专业城市更新公司——佳兆业置业公司。该公司聚集了近300名精通规划设计、商业谈判、法律等专业人才队伍，被认为是目前国内城市更新领域规模最大、经验最丰富、专业能力最强的团队。佳兆业因此也被业内称为“旧改专家”。

佳兆业2013年财报显示，截至2013年底，其土地储备建筑面积达2330万平方米，业务遍及深圳、广州、上海、北京、珠海等地，并在全国拥有近40个城市更新项目，总占地面积约为1400万平方米。其中在深项目共470万平方米，绝大部分均为旧改项目，遍布龙岗、盐田、大鹏等区域，如佳兆业城市广场、盐田三村和四村、社排小布村整体搬迁项目、佳兆业环球中心项目等。

2013年2月，时任佳兆业集团副主席的谭礼宁曾表示，旧城改造的毛利率相当高，均会超过50%。佳兆业的销售业绩也因此在近两年增长迅速。

“并不是所有旧改项目毛利都像佳兆业那么高，他们拿的项目比较早，市场也没有现在这么规范，成本相对更低。”一位深圳本土开发商人士对《第一财经日报》记者表示，较好的政商关系也是佳兆业在旧改方面的优势，但佳兆业房源被锁事件之后，旧改成为了敏感话题，很多旧改项目因此进展更为缓慢。

向峰告诉《第一财经日报》记者，在《办法》与《细则》相继出台后，深圳旧改市场更加规范，政府在旧改项目的规划层面非常透明化、公开化，开发商只需要按照规定一步步申请。

卓越集团算是深圳旧改的后起之秀，该公司于2013年5月成立了卓越城市更新集团，并将原佳兆业旧改老臣耿延良挖来当负责人。

成立才两年多，卓越城市更新集团发展迅速，该集团提供给本报记者的资料显示，公司已签约近30个项目，其中13个为已入驻项目；通过旧改获得了40万平方米土地，按深圳容积率计算，相当于上百亿货值。

与大多数旧改项目至少需要3年拿地周期相比，卓越不可谓不快。

卓越集团副总裁耿延良7月14日接受《第一财经日报》记者采访时表示：“我们建立了一个拥有近200名精通规划设计、商业谈判、法律专家等专业人才组建的队伍，确保从拿地、测量、评估、成本测算到报建、规划、设计等环节，采取专业化的方式开展。前期对旧改项目进行风险预判和较为深入的经济可行性研究，因此拿到的项目相对优质。”

国企华侨城也开始蠢蠢欲动，通过收购的方式曲线切入深圳旧改。今年6月，华侨城宣布收购深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司（下称“恒祥基”）51%的股权，交易总价约28亿元。

恒祥基的主要资产是多个旧改项目，包括沙井后亭旧改项目、水门拆迁返还地项目、龙胜旧改项目、沙井后亭工改商项目、新木新村旧改项目和珠光旧改二期项目，华侨城通过此次收购可获得50万~60万平方米的可售面积。

（来源：第一财经日报）