短短两个月,燕郊楼市就从冬天模式跃入夏天模式,量价齐升速度之快,连销售代理人员都有些瞠目结舌。

     7月5日,燕郊某楼盘开盘,3小时内新推房源售罄,同时开盘均价已经高达1.6万元/平方米。这是燕郊第一个均价卖到1.6万元/平方米的项目,在燕郊楼市历史上从未有过。据燕郊当地销售人员介绍,燕郊目前已经没有低于1.2万元/平方米的住宅产品。

     业内人士表示,燕郊是典型的投资型市场,每一轮房价的涨跌都是受政策刺激,在京津冀协同发展的过程中,燕郊不可避免地会享受到一定利好,但这个过程是长期的,而燕郊房价在短时间内大幅上涨则极大地透支了楼市的升值空间,一旦助推当前楼市的各方面利好不能很快落地兑现,燕郊楼市还可能会出现下行。燕郊楼市以往的数次上行下跌已经多次验证了这一路径,买房者需警惕风险。

房价大幅攀升

     事实上,近期在燕郊买房的购房者并不在少数。一位房地产从业者告诉记者,他已经有三个朋友在咨询燕郊楼盘,都想在近期出手。

     而大量需求的入市也直接推动着房价不断攀升。在燕郊房地产行业做销售多年的王小姐(化名)直言,“现在这场面就跟当年温州人组团炒房的场面差不多。需求量太大了,房价一直在往上涨,两个月前就没有1.2万以下的房价了,燕郊售价最低的上上城现在都快1.3万元/平方米了。”

     一位去年4月份买了夏威夷蓝湾的购房者告诉记者,他买的时候都没人买,他挑了最好的楼层最好的户型,单价才1.2万元,“销售告诉我,现在项目楼层不好的也能卖到1.6万元了。”

     去年6月份买了上上城的购房者李先生也表示很高兴,“我买的时候7910元/平方米,现在1.3万元/平方米了,一年的时间,都快翻倍了。”据记者了解,该项目年前促销时,最低价格甚至不到1万元。

     记者在燕郊售楼处走访时发现,燕郊区域普遍的房价已经升至1.2万元/平方米以上,甚至个别楼盘已经超过1.6万元/平方米。

近两年鲜有土地成交

     易居智库的最新统计数据显示,从燕郊土地市场的成交状况看,2013年是最火热的一年。无论是土地成交幅数,还是土地出让金额方面都在近几年是排行第一的。尤其是在2013年全国房地产市场持续升温的情况下,北京市场火热场面也会逐渐影响到燕郊市场,进而使得房企在燕郊积极拿地。

     严跃进表示,从楼面价看,还不能算太高,对于一些习惯在北京市区拿地的房企,会瞬间感到燕郊市场土地价格是比较低的,所以房企会积极进入。地方政府也在这方面执行了比较激进的土地出让政策,促使土地市场呈现比较火热的场面。

     到了2014年开始,随着全国市场逐渐趋于疲软,在燕郊此类城市也出现了比较明显的土地降温态势。从这个角度看,这或影响后续几年燕郊新增楼盘供应的规模。

燕郊投资型市场特征明显

     在业内人士看来,一直跟随着政策波动的燕郊房地产市场走的并非是稳扎稳打之路,而是典型的投资型市场。

     近期以来,多重政策利好的刺激是造成此轮房价上涨的催化剂。京津冀一体化2015年加速推进,京通往平谷的城铁22号线规划经过燕郊北城设站;北京地铁M6号线东延燕郊南城等众多利好政策刺激了房价。

     “部分非首都功能东迁通州等利好消息不断,通州楼市看涨,也拉动了燕郊楼市水涨船高。同时,部分燕郊房企借势炒高房价。”伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹说。

     亚豪机构市场总监郭毅告诉记者,北京楼市的变化特点是核心区坚挺,越远的区域振荡越明显,如果说北京伤风,通州就会感冒的话,那么作为距离通州最近的河北乡镇,燕郊就会发烧。燕郊楼市的购房者大多是受北京高房价挤压从而选择在燕郊置业的客群,正是因为地理位置、购房客群的来源与北京唇齿相依,燕郊楼市波动也与通州正相关,且振幅远高于通州。在通州楼市步入价量的上行期,燕郊房价的上涨反而会早于通州,且涨幅高于通州,而通州楼市开始下行,燕郊会先降且跌幅远超通州。

     中原地产首席分析师张大伟也认为,燕郊是一个奇怪的房地产市场,可以说因为独特的区域地理属性导致燕郊成为了全中国最具代表性的房地产市场,作为一个行政级别只是乡镇的市场,因为靠近北京,房价甚至比河北省会城市还好,这种市场的需求主要来源于两部分,一部分是买不起北京的刚需,另外一部分是受制于限购的投资需求。这两种需求的存在,导致燕郊市场完全是放大的北京市场。在北京购房者观望时,燕郊就会大幅降价。而在北京出现升温的情况下,燕郊也会因为较低的价格基础出现大涨。

购房者要警惕风险

     价格虚高

     易居智库研究总监严跃进告诉记者,此前关于燕郊城市规划和配套改善等消息很多,都能够对市场成交量和价格的提振有一个利好。但对于购房者来说,在价格上要防范部分价格虚高的问题。

     区域炒作严重

     张大伟告诉记者,燕郊市场非常不正规,所以各种营销手法也运用非常多。从最近看,北京市场的供需结构紧张,导致燕郊市场的需求也出现上升,燕郊的部分房源升至开始触摸1.6万的历史最高。整体看,这种价格存在主要原因是因为通州利好的炒作。但对于购房者来说,应该谨慎,1.6万的价格相比目前通州不足3万的价格,燕郊的价格优势越来越小,而且后续的配套设施等较少。未来一旦调整,燕郊下滑的趋势也会非常明显。

     下行风险较大

     “当前,市政府东迁传闻愈演愈烈,北京限购,投资需求只能集中涌入燕郊,造成燕郊房价的非理性上涨。虽然在京津冀一体化的国家战略中,燕郊不可避免地享受到一定利好,逐步改善掣肘楼市的与北京间的交通瓶颈,但这个过程是长期的,而燕郊楼市价格由年初的8000-10000/平方米,在短短6个月时间内就攀升至16000元/平方米,则极大地透支了楼市的升值空间,一旦助推当前楼市的各方面利好不能很快落地兑现,燕郊楼市还可能会出现下行。”郭毅说。

     消费行为规范不足

     需要提醒消费者的是,和北京市场相比,燕郊拉客看房的群体规模庞大,在燕郊售楼处一条街上有诸多项目的展厅林立,其中一些项目是大厂和香河的,购房者要多看多比较。

     刚在大厂某项目交了定金的王女士(化名)告诉记者,她买的项目没有预售证,所以交完定金她很担心,定金也退不了,中介费还一天一个价。“大厂的市场太乱了,我很担心被骗。”