豪宅量价齐升三大原因
同策咨询研究部数据显示,2015年上半年,上海市单价10万元/平方米天价豪宅累计成交194套,同比2014年有大幅上涨。
同策咨询研究总监张宏伟指出,近年上半年豪宅市场的狂飙可以归结为三大因素。
首先是政策原因。在历经 2014年的低迷后,由于今年已颁布包括降低首付比例以及贷款基准利率的三次下调等政策调整,上海住宅物业市场于2015年上半年出现回暖。
这些政策被大部分购房者视为政府试图刺激住宅市场的征兆,这一情绪推升了高端住宅及豪宅物业销售量。在高端住宅市场,销售量同比上升77%至128万平方米(7656套);同时,豪宅物业市场销售量则同比攀升122%至714842平方米(3894套)。
谢靖宇预计,下半年上海房价将环比上涨两成,因下半年政策利好效应将进一步见效,且近期购房主力为改善性需求,中高端房产受追捧,将推动上海房价继续上涨。“豪宅市场买家大多数需要进行资产整合和配置,下半年成交量可能会有改变,但豪宅价格会稳中有升,因此,结构性因素所导致,下半年豪宅还会被进一步拉升。”
其次,今年高端市场的活跃必然是个亮点。近15%的房源成交均价超过了50000元/平方米,而2010年仅有5%。据德佑链家研究部数据显示:2015年6月,上海市高端商品住宅(成交均价5万元/平方米以上)成交26.9万平方米(共计1398套),环比上涨32.3%,同比上涨4.5倍;成交均价为71651元/平方米,环比上涨2.0%,同比上涨6.0%。
上半年上海市高端商品住宅共成交82万方(共计4429套),较去年上半年大幅上涨155%,创下有史以来最高纪录。上半年高端商品住宅成交均价为70144元/平方米,较去年上半年上涨7%。
二季度以来,高端商品住宅交易高烧不退,单月销售套数一直保持在800套以上,5、6月份单月成交套数均突破千套。大宁金茂府的热销令其问鼎上半年成交金额冠军宝座,今年以来吸金近25亿元。
顶级豪宅市场交易表现也是屡创新高。德佑链家研究部数据显示,自2月以来,今年豪宅市场成交量每月几乎以成倍的速度在增长。
其中,上半年上海市单套成交总价超过1亿的房源共计7套,单套面积均超过600平方米,主要位于浦东和闵行,以高端独立别墅为主。
最后,高端住宅销售量的攀升异常明显。截至上半年末,上海市新建商品住宅销售均价为人民币 31615 元/平方米,半年环比增长10.7%、同比增长19.0%。得益于中高端住宅市场销售量的攀升,第二季度销售均价环比涨幅达10.9%,为 2009年以来的最高水平。主要由于多个高端项目交易量在第二季度大幅攀升,高端住宅市场销售均价半年环比增加6.9%、同比增加8.4%, 至人民币59528元/平方米。按区域分析,内环内销售均价录得环比最高涨幅,达 17.5%,高于全市销售均价涨幅 6.6 个百分点。内中环间销售均价环比涨幅以11.5%位居其后。
值得关注的是,房价走高同时,上海地价也突破历史新高。高力国际数据显示,2015年上半年,上海市成交土地平均楼板价24052元/平方米。而新建商品住宅销售均价为人民币 31615 元/平方米。德佑链家数据显示,从土地成交来看,2015年的土地出让相对不足,尤其是4月份甚至出现了零供应的状况。随着市场的逐步回暖,下半年土地市场地王将会比上半年更多。
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