张大伟认为,购房者对购房行为的决策除了居住需求外,最主要的是对房价的预期。而在这么多年房地产发展的过程中,影响房地产价格的主要是经济调控政策,其中影响力最大的是信贷政策,信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。
3.30新政正是从信贷方面着力,释放了二套房需求。由于后续房地产刺激政策还会有多种可能性,包括降准降息继续在二季度都有出现的可能性,购房者入市的积极性的确在提高。
但这种刺激基本只会出现在一二线城市。就“红五月”房价表现来看,同策咨询研究部总监张宏伟表示,部分城市尤其是一线城市、部分基本面良好的二线城市去库存压力减轻、房价开始领涨,比如深圳、北京等一线城市,以及此前一直处于下跌的杭州、温州,房价也开始出现小幅上涨的态势。
总体来看,目前除了深圳,全国大多数城市房价仍然没有明显上涨现象,或者仍然处于同比或环比小幅下跌状态,说明大多数城市仍然处于去库存阶段,仍然没有明显复苏和好转。
同策咨询研究部预计,到了下半年,当前库存去化周期在15-20个月之间的城市,比如重庆、杭州、武汉、福州等,库存去化周期将回落至15个月以下,去库存的压力将进一步减轻,短期市场基本面将回归合理。
但其他供地量偏大与库存量偏大、库存去化周期在20个月以上的城市则仍然面临去库存的压力,比如西安、青岛、天津、沈阳、呼和浩特等二线城市,舟山、保定、东营、临沂、运城、莆田、南平、江阴、徐州等大部分三四线城市,这些城市房价则难以有上涨压力,甚至可能仍然要坚持“以价换量”去库存。
“市场越差,地方救市的政策出台会越频繁。”张大伟说,目前各地都在最近开始调整公积金额度,主要原因都是为了救市,从目前市场看,公积金政策是地方政府能够调整的最直接的购房工具,而且公积金的利率相当于商业贷款利率的68折,对于市场有直接的刺激影响。
但从库存、人口流入看,刺激政策对一二线影响相对较大,而三四线楼市整体降温的趋势依然难以改变。
张大伟指出,基于这种越来越大的差异,官方在出台全面性的房地产政策时必须更加谨慎。
来源:商业见地网
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