报价虚高 成交价缩水

随着今年北京各环线房价的不断刷新，房价在公众之间的敏感度迅速蹿升，一些豪宅产品利用喊高价格成功吸引眼球。

最近，两个“天价”豪宅项目引起业内高度关注。一是深圳37万元“天价房”，开发商被约谈后降价20万元。据媒体报道，5月25日，深圳中洲中央公寓E-CLASS因一套房源报价37.6万元/平方米而被备受争议。但如此高价，似乎噱头大于实际。该项目经相关部门约谈后，最终降至17.6万元/平方米。

另一则事情是，5月30日取得预售许可证的北京孙河中粮地王项目——中粮瑞府，获批预售价也达到了20万元/平方米的“天价”。

不得不说这两次营销事件是成功的，达到了吸引公众与媒体关注的目的。“孙河中粮瑞府由于此前拿了高价地，不卖10万元/平方米以上就亏本，只能在营销上做文章。现在至少引起了行业关注，按照以往的营销方式，即使花很大的营销费用也不见得能让大家都了解这个项目。”海淀某豪宅开发商对中国房地产报记者表示。

中国房地产报记者了解到，某总价在1200万元~1500万元的高端别墅项目就希望一些机构或传播者将自己归入到目前较热的顶级豪宅榜单，在圈内实现一定的传播度和知名度。

豪宅市场似乎呈现井喷趋势，而事实上，很多所谓的豪宅项目，实际成交价格则与报价形成不小的差距。中国房地产报记者从相关排行榜中查询了多个豪宅项目的对外报价及实际成交价格，发现至少有6个知名豪宅的实际成交价格明显低于对外喊出的高报价。

以紫御华府 为例，对外报价为8.1万元/平方米，预售许可信息显示其5号楼拟售均价7.5万元/平方米，实际成交均价为6.9万元/平方米。

曾有业内统计称北京有数十个均价超过10万元的豪宅项目，但记者查阅以往的成交记录发现，实际成交价格超过10万元均价的项目屈指可数。

“现在很多项目自称顶豪，其实都是虚的，今年以来实际上成交最好的豪宅项目是打8折卖。实际上真正价格坚挺的只有个别项目。”朱敏对中国房地产报记者表示，从目前豪宅市场成交来看，报价和成交价一般有差距，一些项目对现金流要求比较高，价格就会打折。

据亚豪机构统计数据显示，在今年前5个月中，已经取得预售资格单价在10万元以上的豪宅产品已达482套。2015年北京预计还将有15个单价在10万元以上的顶级豪宅项目入市，总供应量在2000套左右。

在吴优看来，现在很多开发商的报价，包括住建委销售许可的拟售价都是不值得参考的，“拟售价20万元也只是开发商的美好愿望，预期和真正做到之间，还有很长的路”。