【地产中国网•原创报道】站在传闻的风口上，通州飘了起来，但有可能再度摔下来。

将时间镜头拉长一些，就会发现，北京市政府外迁的故事，并没有想象的那么简单，而北京南城，或许是故事的另一主角。

东迁or南迁？

北京市政府东迁的传言充斥着各大网络，从目前各路观点来看，通州大有媳妇熬成婆的意思。

然而，深扒一下便可发现，东迁之说已经传了十年。2004年，一开发商老总称，他从有关部门获悉，市政府已有东迁的计划，东部房地产市场有望快速发展。该消息被当时建设部副部长周干峙否定。

北京市规划学会秘书长高毅存在接受地产中国网记者采访时回忆道：“十年前，我们当时提建议，应该在通州给中央预留一块地。中央能否搬迁到通州，我们定不了。但我们给中央预留，这对于一个城市规划者而言是有远见的。”

而正是这块预留用地，奠定了通州逆袭的根基。高毅存所说的4个平方公里的预留土地恰好靠近当前处于舆论漩涡中心的潞城镇。

然而，不可忽视的是，当时业内也流传着另外一种猜想——南迁。

中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞当时表示，通州区现在的新城区往东一出就出了北京市的辖区进入河北省，往东的空间是非常小的。如果北京市政府南移到大红门附近或者南苑以南，是什么结果呢？南边就是北京市政府，北边是高教区，西部是部队，东部是外交和CBD，中间还是党中央、国务院所在地。这个方案可能实施起来成本更低一点，也符合全中国31个省市和13亿中国老百姓的文化心理、历史心理，这是我们现在的文化心理所能承受的。

如今，再回看当时的猜想，牛凤端仍然表示，南城是北京市政府新地址的最佳选择方案。搬迁到通州，弊大于利。有利的方面是，符合中心城区功能疏解的目标，同时市政府带头搬迁，发挥了很好的示范作用。不利的地方是，除了上述所说的空间问题外，还有成本问题。其他15个县区，与市政府的联系成本将会大大提高，这涉及到北京市政府未来的行政管理成本、效率问题。此外，这也不符合中国区域政府所在地靠近行政区域中间的原则。

而牛凤端关于北京市政府南迁的猜想并不是没有根据。中国城市规划学会居住区规划学术委员会副秘书长张播透露，“当初在通州和南苑，各预留了块地给中央政府，不做其它用途，在被需要时能够及时提供资源。通州这块地，现在预留给北京市政府的概率很大。而南苑这块地，目前还留着，如何使用，还需具体分析。”

而南苑这块地，到底在哪呢？2006年，首都第二机场概念提出，2008年，国家发改委牵头成立了北京新机场协调小组，根据当时的推荐方案有三个备选地：天津武清区、河北廊坊市、北京大兴区，最终大兴胜出，选址榆垡镇。选址大兴的北京第二机场与南苑机场之间距离太近，飞机起落过程中存在安全隐患。因此，北京第二机场落户大兴后，南苑机场肯定不能再使用，届时会腾出大量的土地资源。

北京市城市规划设计研究院主任工程师杨明曾对南城的发展建设做出了规划猜想，形成“一心、一轴、三城、三带”的新区总体布局，统筹协调建设。“一心”指南苑首都行政办公区，新机场建成后，南苑机场用地可以释放出来，形成约11平方公里未建设区，由于距离市中心近，交通便利，可形成国家权力机构的集中区域。“一轴”指南中轴。“三城”指亦庄新城、大兴新城和新航城。“三带”指京津塘城镇发展带、京开和永定河水岸经济发展带、南六环产业发展带。建设条件。一是需要中央支持相关部委外迁南苑。二是需要比照浦东新区、滨海新区享受国家给予的有关政策。

事实上，关于通州、南苑的两块预留地，也有政策可循。在2004年新编的《北京城市总体规划》(2004-2020年)中，第54条边缘集团建设明确指出，南苑集团作为远期中央行政办公预留地的备选用地。第75条显示，为保证党中央、国务院领导全国工作和开展国际交往的需要，调整优化中央行政办公用地布局。根据分散与集中相结合的原则，通过土地置换整合，形成组团式、相对集中的布局模式。在南苑或通州潮白河与北运河沿线的地区预留行政办公用地。

北京市政府东迁这个“狼来了”的故事已经传了10年，目前看似已经“板上钉钉”。然而，在任何正式文件下发前，都有被否定被颠覆的可能，保定就是前车之鉴，当时信誓旦旦，之后却被严重“打脸”。

“目前东迁更多的是一种议论，抑或是选择方案之一。我个人觉得搬迁至通州的概率很小，尽管对北京中心城区的疏解，会起到很好的示范带动作用，但不是必须的选择和唯一的道路，还有其他的方案。”牛凤瑞说。

通州PK南城

对于通州，两个关键词足以概括，副中心和睡城。正是副中心这个标签，外加中心城区功能疏解、京津冀一体化的大趋势，才让北京市政府东迁的概率大大提升。

然而，过去十年，通州经历了多轮的概念炒作，房价几起几跌。除了房地产外，产业定位缺失，沦为大家眼中的“睡城”。同时，作为城市副中心应起到的承担中心城区功能疏解的作用也没能凸显。

因此，尽管东迁传言让部分开发商、购房者以及业内人士狂欢，但也被另外一部分人不看好。

一位业内人士指出，想通过北京市政府搬迁通州来疏散北京的人口压力有些不靠谱，北京的交通会更堵，人口会更多。而想要改变睡城的形象，必须在配套、就业上加大力度，目前的通州，似乎还不具备接纳北京市各个政府班子的能力。

相对于通州，自2009年以后，在南城行动计划、新南城行动计划的政策推动下，南城的发展迅速，用中原地产首席分析师张大伟的话说，“日新月异，是北京改善型需求的最后据点。”

在我爱我家副总裁胡景辉看来，通州与河北燕郊交接，在地域发展上受限，在当前的定位上不清晰。而南城的发展空间更大，与邻近县互动多，在区域协同、产业承接上更强一点。随着第二机场建成并投入使用，将引入大量人流，带动商务、商业、产业的交流与发展，目前，丰台科技园、大兴物流基地、亦庄新城等区域发展更丰富更完善。南城最理想的状态是可以提供更多的就业机会，实现居住、工作的一体化。

牛凤瑞也表示，未来一二十年，南城将是北京市的重点发展区域，发展的强度和速度将会高于全市。

事实上，南城占据着北京市大部分的平原地带，是现在和未来建设用地的主要来源。而最近两年，南城也成为北京市土地供应的大户。数据显示，2014年北京住宅用地、商服以工矿仓储用地指标是2570公顷，丰台231公顷、房山307公顷、大兴306公顷，合计占比32.8%。
而这一比例在2015年再次提高，达到35.5%。

最近，在时隔近两个月的成交空窗后，北京密集推出了11宗地块，全部位于城南区域，大兴占8宗，丰台1宗，房山2宗。

而从端午节的成交也能看出，目前的南城似乎有厚积薄发之势。亚豪机构数据显示，从成交结构来看，端午小长假期间，大兴与通州区分别以105套与102套的战绩位列区域排行前两位，也是仅有的成交过百的两个区域。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，这两个区域在目前阶段成交处于领先地位都不是无的放矢，其中大兴区的亦庄板块是目前北京五环以内为数不多的集中在售板块，因此可称为改善型需求的聚集地，因此在这轮由改善型所引发的回暖当中大兴区能够引领全市成交也就不足为奇；而通州区则受益于新一轮的传言炒作，再加上通州新城在售项目已经为数不多，可选余地少、预期价格看涨造成的销量冲刺。