近年来,各种城市综合体、超级大盘在三、四线城市涌现,如今却成了其去库存化过程中的“痛点”。最新统计数据显示,一、二线城市开始出现持续回暖迹象,但三、四线城市仍然陷于房价下跌、库存高企的“困局”。记者了解到,由于市场持续低迷,一些中小城市的开发商资金链紧绷,缓建、停工、烂尾等问题显现。部分项目由于涉及大量民间融资,极易引发一系列社会风险。

库存积压难消化“马太效应”凸显

根据国家统计局近日发布的70个大中城市住宅销售价格数据,今年5月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市房价涨幅明显;二线城市房价整体较为稳定;大部分三线城市房价仍然下降。

在业内人士看来,自“330新政”出台以及5月再次降息以来,一线城市出现了量价齐升行情。但绝大多数三、四线城市的房地产市场并没有明显好转,和一、二线城市相比呈现严重分化格局。

记者在湖南多地采访发现,当前三、四线城市房地产市场去库存化形势依然严峻。湖南正大行房地产代理有限公司总经理任泽认为,三、四线城市的房地产市场供应量大,去库存周期大都在20个月以上,有的甚至达到30、40个月。

湖南永州市祁阳县是人口过百万的大县,也是湖南省县域经济强县。据统计,2015年1至4月,祁阳县商品房销售成交面积同比下降50%,商品房积压了15万多平方米,而2014年全年的销售面积也只有22万多平方米。

在湖南省中部的一个县级市,这几年建设的高层电梯房有30多栋,但很多楼盘销售惨淡,去年商品房销售面积同比下降6成。当地最大的城市综合体项目负责人介绍说,2012年以来当地房地产市场是“王小二过年,一年不如一年”,称现在销售压力很大,感觉是历史上最低迷的时候。

分析人士认为,一线城市的优质资源和人口优势决定房价率先止跌回升,而三、四线城市库存高、城市吸引力不足,这是其楼市持续低迷的主要原因。此外,去年下半年以来的楼市利好政策的效果集中体现在一、二线城市,在三、四线城市反映得并不明显。

湖南一些地级市和县城的居民告诉记者,现在很多地方通了高铁,交通日益方便,有钱人更愿意到省会长沙买房,他们的子女也在长沙读书,一到周末很多人组团去省城“看房”、“看孩”。

“三、四线城市的购买力被一、二线城市吸收,由此出现强者愈强、弱者愈弱的马太效应。” 任泽认为,购房者不看好三、四线城市的发展,高库存难以被消化,这些城市房地产市场的回旋余地将非常有限。