作为重庆人主要的投资方式之一，近年来，重庆商业物业呈现供销两旺的态势。然而随着市场蛋糕的不断做大，良莠不齐商业地产也在向买方市场转变——业内人士指出，由于商业地产的特殊属性，在未来，“买定离手，自生自灭”型的物业将被投资者摒弃。而协助度过培育期的力度，成为决定购买取向的重要考量。

近日，龙湖率先在新壹街项目推出一项成体系的销售型商业统一运营计划，这一举动被认为将引领商业地产全新的售后服务标准。

年内新增体量超400万方

商业地产类投资者七成选商铺

根据相关机构统计，主城商业地产供应量从2012年的151万平方米到2014年超300万平方米，仅用了两年的时间。

而来自戴德梁行的数据显示，2015年重庆预计新增优质购物中心122万方，这还不包括体量众多的社区商铺。有业内预计，年内重庆新增商业体量将超过400万方，未来3年还有将近3000万平方米的商业体量登陆重庆。

对应供应量的一路看涨，成交量提升也相当迅速。锐理机构的数据显示，2014年重庆主城商铺物业成交面积127.72万平方米，同比分别上浮51%。

相关调查发现，目前，商业地产仍是重庆市民最看好的投资渠道之一。尤其在面对商铺、写字楼、loft等多种产品选择中，近七成的市民选择投资商铺。其中，大开发商在开发大型商业综合体项目最受投资者欢迎。而在区域的喜好度方面，江渝北区和北部新区遥遥领先。

业权分散 自生自灭

销售型商业地产现隐忧

随着新型区域商业发展迅速崛起，以及传统核心商圈纷纷扩容，重庆商业氛围正在日趋成熟，同时商业地产激烈的市场竞争也考验着投资人的眼光。

一位投资者透露，他在西区买了一个300多万的集中商铺，目前已交房两年但还没有租出去，而且整个商业体几乎没有任何统一推广和规划，导致人气低迷，小业主要租要卖都很困难。

“在散售的商业中，这种情况并不少见。”戴德梁行重庆公司总经理江冰河认为。从开发的角度看，销售型商业地产资本回笼快，资金周转率快，分担了经营风险。但弊端就是业权分散，小业主大多不以自己使用为前提，出租时基本都仅以租金多少作为考量，不考虑业态配比，更缺乏统一运营和推广。后期生存率低，培育期长，成为一种常态。

江冰河说，这种自生自灭型的物业，如果能存活下来，培育期也起码在5年以上。

事实上，还是有很多开发商意识到了这个问题。

一位资深的商业管理公司人士表示，一些开发企业目前比较常见的做法是，在销售型商业的端头、或动线节点比较重要的位置进行部分自持，用合理的租金引进能带动整体人气的核心店铺，自持比例在2~3成，自持期限一般要过培育期。

这种做法为投资者建立了信心。该人士透露，有开发商自持的商铺，销售速度和售价往往比周边同类产品要高出近3成。

三年投资6000万

龙湖新壹街欲建“售后新标”

商业地产竞争日趋激烈，谁在对销售型商业的“责任心”方面做得更多，未来的胜算就更大。锐理重庆机构市场总监谢丹认为，一来可以为商业整体运营赢得先机，另一方面，可以加强投资者对开发商的粘性。

但由于团队和招商运营能力等方面的缺失，有能力和精力走得更远的开发商还很少。在这方面，龙湖是走在比较前面的。据她了解，时代天街就专门的商业运营团队在辅助业主进行销售型商业的租售和推广。

而龙湖相关负责人透露，接下来，龙湖将做得更多。以观音桥新壹街为先导，该项目所有销售型商业，龙湖将全部统一推广运营三年，来帮助它们度过商业培育期最艰难的时段。三年时间，龙湖为此将投入超过6000万，其中每年的推广费用就达到1000万。

具体做法，除了25%的节点商铺自持之外，还包括了协助招商、统一的推广，硬件升级、导示的统一、动线规划等各方面。有些动作是在销售之前就会介入，有些是在交房后。

例如动线规划，龙湖会在研发之初就商家的使用视角进行统一的动线规划，统一的铺面划分、导示设计等等，让后期商铺在使用过程中更实用。

再例如招商，龙湖会为大面积的商铺客户提供一对一的专属招商服务，也会为小商铺在资源库里面甄选商家，帮助招商。

值得一提的是，龙湖希望通过这样的统一运营，在新壹街2017年下半年开业时，集中开业率创下重庆销售型商业的新高（包括25%的自持商业和一定比例的销售商业）。

江冰河认为，龙湖的这一尝试，将为商业地产创立全新的“售后服务标准”，培育期有望会缩短至3年甚至更短，在降低投资者风险的层面而言，格外有意义。