实际上，一线楼市已经筑底，不仅成交量环比大幅增加，房价也企稳回升。国家统计局的数据显示，4月份，北京、上海、广州、深圳4个一线城市首次出现房价全部环比上涨，其中广州、深圳甚至出现了多个“日光盘”。

不过一线城市的全面回调并不意味着全国楼市也将重回“大步快涨”时代。2003年到2013年，中国商品房年销售额从不足8000亿元到突破8万多亿元，商品房年销售面积从不足3.4亿平方米到突破13亿平方米，市场基数已不可同日而语，增速降低是必然。

在市场整体从高速增长进入中高速增长区间的同时，分化也将更加明显。从房价上看，一线城市在价格较高的基础上整体回升并领涨全国，而绝大部分三线城市房价仍然下降。从成交量上看，一线楼市成交量激增，而三四线城市则依然交易冷清。根据中原地产研究中心最新数据，今年前5月，一线城市签约17.11万套，同比涨幅达到41%；二线城市签约70.66万套，同比涨幅为13.4%；三线城市签约16.9万套，基本持平；四线城市成交量有轻微下调。

住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，我国房地产市场已经从过去总体偏紧、部分地区过紧，发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况。当供给远快于需求时，很难出现2009年那样的楼市暴涨。即便是北上广深等供应偏紧的一线城市，也有限购政策在控制需求规模，从而有利于抑制楼市过快上涨。

调控会不会转向？

楼市调控的行政手段“宜减不宜加”，稳增长措施需更全面地考虑化解楼市风险问题

在这种市场现状下，楼市调控又将去向何方？

进一步发挥市场在资源配置中的决定性作用，楼市调控的行政手段“宜减不宜加”。去年以来，“去行政化”、分城调控，是楼市调控的基调。但是随着市场调整的深入，一些三线城市在取消限购、限贷等抑制性政策的同时，又实施了较大幅度的补贴政策。像四川眉山，当地新建商品住宅的房价多在每平方米三四千元，但政府却出台“每平方米补贴500元”的托市政策。山东枣庄、安徽黄山、浙江湖州、辽宁鞍山、新疆乌鲁木齐等多个城市则出台了契税补贴的政策。由于不可能从根本上改变供求关系，类似的补贴政策常常是“短效刺激”，却会对市场造成新一轮的干扰。例如，今年4月，安徽铜陵结束了当地契税补贴政策，当月住宅类商品房成交套数便骤跌78%。

在经济下行压力加大的背景下，稳增长措施需更全面地考虑化解楼市风险问题。国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，“为稳定经济增长，实行稳健的货币政策特别是低利率政策时如不采取相应的对冲措施，可能引发房价泡沫风险。因此，在经济增速放缓阶段运用货币政策工具时，要重视研究出台能够对冲利率政策调整对房地产市场影响的政策工具。”

此外，房地产业的定位、目标和住房政策体系也应根据市场供求关系而适时调整。“从各国经验看，随着经济发展水平和人均收入不断提高，基本住房需求得到满足后，对绿色、高效、宜居的高品质住房需求快速上升。”邓郁松建议，“十三五”时期房地产业发展应从追求规模数量向追求水平质量转变，提高百姓居住品质，通过改革和政策调整，进一步完善房地产供应体系、税收体系、市场监管体系和住宅金融体系，实现我国房地产市场的平稳运行。