项目扎堆不易消化 市场竞争加剧

近几年，作为商业地产重要一环，北京写字楼的空置率备受关注。多家机构曾发布数据并被媒体报道，2014年年底北京写字楼空置率低于5%，为全国最低。

据《证券日报》报道，2008年全球金融危机之后，北京写字楼市场平均每年新增供应量仅为24万平方米。2009年，北京写字楼市场的空置率为23.0%。而第一太平戴维斯研究部的数据显示，截至2014年年底，北京全市写字楼的空置率为4.8%，空置率降低了18个以上的百分点。

但到2015年一季度，北京写字楼的空置率又反弹回升。

世邦魏理仕本周发布《2015年第一季度北京优质物业市场回顾及展望》显示，今年第一季度，北京写字楼市场平均空置率环比微升1.4%，原因是季度内有两个写字楼项目落成，新增供应15.5万平方米，但市场吸纳量并未同步增长。据悉，上述两个项目分别是位于CBD光华路的SOHO二期，以及位于望京的浦项中心。

租金方面上涨略承压。高力国际统计显示，一季度北京市甲级写字楼租金环比下跌0.2%至310元/月/平方米。

“吸纳量跟不上，与增加量失衡，空置率自然就会上下浮动。”业内专家表示，“这是一个过程，需要一定的周期消化。但上涨1.4%后的空置率还是在正常数值范围之内的，属于较低值。”

易居智库研究中心研究总监严跃进也指出，“即便目前市场有所复苏，也不可能马上得到消化。而且随着过去商业用地项目陆续到了交付期，新增供应量会继续增加，这会带来北京相应项目空置率压力增加的现象。”

据媒体2015年4月份报道，未来6个月，北京写字楼市场将迎来落成高峰，预计将有6个项目落成，为市场提供约29.5万平方米写字楼面积。落成项目选址较为分散，如新兴区域的望京、奥运村地区，传统商务区的金融街、中关村地区等。

相较于写字楼的低值空置率浮动而言，以商铺为主的零售市场竞争略显激烈。

据戴德梁行监测，2015年一季度北京商铺市场总存量达718万平方米。由于部分商铺处于装修尚未开业，北京全市商铺空置率高达13.3%，环比再涨0.5%。

上述研究部4月发布的2015年一季度北京商铺简报称，2015 年未来九个月，预计将有9个新项目入市，合计为市场带来93.5 万平方米新增供给。预计充足的供给在短时间内不易被市场吸收，特别是位于非核心区域的项目。所以受新项目空置面积影响，全市出租率将出现小幅下降。

业内人士分析，个别项目在前期预租阶段进度良好，这从侧面反映出市场需求旺盛。新增供应将一定程度上暂时缓解传统商务区持续供应短缺的局面，但也给新兴区域带来竞争压力。

业内人士表示，英皇集团中心位于寸土寸金的CBD区域，将会吸引跨国企业和金融集团的注意，市场前景比较看好。但是因为CBD区域内高端商务办公项目存有量并不少，加之高端消费设施配套也很齐全，因此英皇集团中心或多或少仍会受到来自市场的竞争和挑战。

严跃进接受记者采访时分析，“从前5月的市场成交状况看并不如预期，说明北京包括写字楼和商品在内的物业还是面临着一定的去库存压力。当然，对于目前北京市场来说，后续的问题并不会太大。第一，房地产市场走势总体向好，所以市场预期看好下会加速此类物业的去库存。第二，随着宏观经济逐渐复苏，北京一些郊区物业的租赁情况也会比较好，而且租金方面会得到改善。第三，部分物业和政府创业投资计划若能够有效衔接，那么后续可以创客空间的名义进行开发，这会带来市场更好的认可。”

（来源：中国经营报）